宮城県石巻市渡波町２丁目４０番１(渡波駅・万石浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
18,500円
2017年01月01日に行った宮城県石巻市渡波町２丁目４０番１(宮城県石巻市渡波町２−１０−３５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県石巻市渡波町２丁目４０番１ |
| 住居表示 | 渡波町２−１０−３５ |
| 価格 | 18,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 渡波、450m |
| 地積 | 374㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高田康弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高田康弘 |
|---|---|
| 価格 | 18,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域外からの転入はほとんどなく、積極的な需要は見られないが、地縁者等による一定の需要が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 津波浸水被害を受けた漁港近くの低地であるが、被害が軽微だった地区では震災前とほぼ同じ状況に戻りつつある。移転需要が終息し、地縁者以外の需要は期待できないため、地価水準は横ばい基調で推移すると予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧石巻市街地の旧北上川以東のうち、JR「渡波」・「万石浦」駅利用の住宅地域一円。需要者は地縁性を有する者がほとんどである。津波浸水被害を受けた建物の建て替えのほか、地縁者間の取引が散見されるが、地域外からの積極的な需要は認められない。土地は350㎡程度で600万円台半ば、新築の戸建物件は2，000万円半ばから3，000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 震災後の被災者移転需要等に伴う活発な取引は沈静化。全体的に不動産需要が減少する中、交通利便性や居住環境等の良否による選別化が進行。 |
濱田雄一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 濱田雄一 |
|---|---|
| 価格 | 18,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 南東側道路で選好性が増している。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 人口減少が顕著な離半島部に近い当該地域への移転需要は収束し、土地需要が減退して、地価は微減に転じたと思料する。 |
| 地域要因の将来予測 | 津波被害が比較的軽微であったことから概ね旧来の姿に戻りつつある。今後も社会インフラの復旧事業や新しい防潮施設の整備等が進むと予測するが、人口が減少傾向にあるので地価は弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は石巻市沿岸部の渡波駅周辺に広がる住宅地域等。需要者は、周辺在住者や地縁者が中心で半島部の被災者等も含まれる。津波被害を受けたが徐々に復旧が進み地価も回復傾向にあったが、移転需要も概ね収束して地価動向は弱含みに転じている。取引の動機により様々であるが、土地は350㎡程度で600∼800万円程度、周辺の新築戸建分譲で2，000万円程度が市場価格の指標である。 |
| 一般的要因 | 時間の経過と共に移転需要が沈静化し、地価水準が微増から横ばいに転じた地域も現れ始めた。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度417201 北緯 141度3678114 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
渡波駅(地価相場 27,550円/㎡)万石浦駅(地価相場 28,000円/㎡)沢田駅(地価相場 22,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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