地域要因

特に大きな変動要因はない。あいの里地区は地価が安定的に推移しており、同地区の外れに位置するが、当該地域の地価も同様に横這い基調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域はあいの里地区東端に位置する一般住宅地域であり、地域内の取引の殆どが自己利用の住宅取得目的である。収益価格は合理的な収益事業が想定できず試算を断念したが、対象標準地についてはそもそも説得力を持ち得ない。比準価格は実証的で収集資料の限界も窺えない。よって、代表標準地からの検討結果をも踏まえたうえ、実証的価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の閑静な住宅地域である。住環境も良いことから地価水準は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

市郊外ではあるが、JR駅に近い住宅地域であり、特に変動要因は見られず今後とも現状維持と予測する。商業施設にも近く利便性の良い事もあり、地価は安定的で横這い傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は信頼性の高い「あいの里・拓北地区」の複数事例を採用し適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地、前年標準地価格からの検討及び市場の推移動向等も再吟味して比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南あいの里地区に所在する住宅地域であり、新規宅地分譲が続いていることから供給過多感があり、地価は若干の下落傾向にて推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

JRあいの里教育大駅に近く住環境が比較的良好な住宅地域である。第1種低層住居専用地域に所在する住宅地域で自用目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟であること等から収益価格は求められなかった。本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変動要因はない。当該地域は駅からやや離れているが、底値感もあり地価は横這い基調にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主とする閑静な郊外住宅地域であり、今後も現状を維持して推移すると予測する。地価が安定的に推移しているあいの里地区にあって、当該地域は駅からやや離れているが同様の傾向にある。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域内の取引は自己利用の住宅取得目的が殆どである。比準価格は実証的で収集資料の限界も窺えない。収益価格は合理的な収益事業が想定できず試算を断念したが、対象標準地についてはそもそも説得力を持ち得ない。よって、不動産市場の動向、価格形成要因の変動状況等の検討をも踏まえたうえ、実証的価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、市街化調整区域に位置し、交通接近条件が劣る地域のため、宅地需要は脆弱である。

地域要因の将来予測

当該地域は市街化調整区域の戸建住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。都心から遠い市街地の外縁部に位置しており、交通接近条件が劣る地域のため、地価は若干の下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺は、札幌都心から遠距離に位置し交通接近条件が劣るため不動産需要は全般的に弱く、アパート等の収益物件はほとんど見られない戸建住宅地域である。当該地域は自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件は市場性を反映している実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域に囲まれた接近性、利便性の劣る郊外住宅地であるが、需要は底値感・割安感等も生じつつあり回復傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ郊外住宅地域で、今後も現状を維持して推移。東区郊外部の接近性、利便性が劣る地域で需要の減退が続いてきたが、底値感等から回復しつつあり、地価は安定的に推移している。

価格決定の理由

近隣地域周辺にはアパート等の収益物件も一部に見られるが、最寄駅から遠いこと等により賃貸需要が弱く、事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益還元法は適用しなかった。従って、信頼性の高い取引事例を中心に試算され、市場性を反映した比準価格を採用し、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。