地域要因

生活利便性は比較的良好な既成住宅地域であるが、街路条件が見劣りし需要は弱い。

地域要因の将来予測

中規模スーパーに近いなど生活利便性は比較的良好な住宅地域である。街路幅員が狭く街区が長いなどのため、特に更地需要は弱く、今後も地価の下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は居住の快適性、利便性の良否を主要な選択指標とする戸建住宅地域で、アパートは遊休地活用のものが散見される程度のため収益価格は求められなかった。地縁性を背景とした自用目的の取引がほとんどで、地域の不動産市場は取引価格が売買の主要指標となっている。よって、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新千歳空港や工業地域等に近い東部地区と比較して、標準地が存する市中心部周辺は人気が低い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

採用した取引事例は、標準地周辺で個人が自己の居住目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は当該地区においては賃貸需要が弱いため、元本価格に見合った賃料が得られずやや低位に試算された。よって、既存の住宅市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

同じ北光町地区内において大規模な宅地分譲が行われているが、当該近隣地域においては特に大きな変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

中心部に比較的近接した利便性・居住環境とも標準的な住宅地域である。近傍において大規模な宅地分譲が行われているが、当該近隣地域については変動要因は認められず、今後も現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は中心部に比較的近接しており、収益物件の需要も認められるため、収益価格の試算も行ったが、賃料水準が土地価格に見合わず、収益価格は低く求められた。以上から同じ北光町地区の事例を採用して求めた現実の不動産市場を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、当該地域における需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

苫小牧川西側の既存住宅地域で、区画整然とした市内東部の新興住宅地域との競合から需要は弱い。

地域要因の将来予測

苫小牧川西側の既成住宅地域で概ね熟成している。地域内に特段の変動要因はなく利用状況は現状維持、市内東部の新興住宅地域との競合等から、需要は減退傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、桜木町の住宅地域に所在する取引事例を採用し求めたもので、市場性を反映し、実証的で説得力を有する。地域内に共同住宅も見られることから収益還元法を適用したが、賃料が低水準で推移しており、地価に見合った賃料設定ができないことから、収益価格は低位に得られたものと思料する。本件では、比準価格を中心に、収益価格を参考に留め、柏木町に所在する代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新千歳空港や工業地域等に近い東部地区と比較して、標準地が存する市中心部周辺は人気が低い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

採用した取引事例は、標準地周辺で個人が自己の居住目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は当該地区においては賃貸需要が弱いため、元本価格に見合った賃料が得られずやや低位に試算された。よって、既存の住宅市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内中心部寄りの街路事情・住環境に難のある海浜際の住宅地域で、需要は限定的。平成27年、弥生町に大型SCがオープンし利便性は向上した。

地域要因の将来予測

弥生町の大型ショッピングセンターがオープンし利便性は上昇したが、海浜際の住宅地域で変化の可能性に乏しく、利用状況は現状維持、需要も引き続き減退傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、有明等の住宅地域に所在する取引事例を採用し求めたもので、市場性を反映し実証的で説得力を有する。事業収支の観点からアパート等を想定することが非現実的であるため、収益還元法は適用しなかった。本件では、比準価格を中心に、高砂町に所在する代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新千歳空港や工業地域等に近い東部地区と比較して、標準地が存する西部地区は人気が低い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

採用した取引事例は、標準地周辺で個人が自己の居住目的で購入したものが中心であるため試算した比準価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は当該地区においては賃貸需要が弱いため、元本価格に見合った賃料が得られずやや低位に試算された。よって、西部地区の住宅市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。