三重県伊勢市楠部町字中島１８５２番１外(宇治山田駅・五十鈴川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,300円

2017年01月01日に行った三重県伊勢市楠部町字中島１８５２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,300円/㎡としました。

三重県伊勢市楠部町字中島１８５２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊勢市楠部町字中島１８５２番１外
住居表示 
価格29,300円/㎡
交通施設、距離五十鈴川、900m
地積193㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

守谷啓市氏による調査レポート

不動産鑑定士守谷啓市
価格29,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に格別の変動要因はない。新規分譲住宅地と比較して競争力は劣るため地価は弱含みである。
地域要因の将来予測集落的要素の強い既成住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊勢市街地周辺部の集落地域を含む既成住宅地域。需要者の中心は当該地域の居住者または当該地域に地縁性を有する者がほとんどであり、他の地域からの転入は少なく人口減少と高齢化が進んでいる。集落的要素が強い既成住宅地域であることから土地取引は低位で推移している。中心価格帯は、取引が少なく、割安な取引も散見されて把握が困難な部分もあるが、土地190㎡程度で560万円前後と考える。
一般的要因県内経済の消費は弱含み、雇用は堅調、生産は持ち直しの動きにある。伊勢市の人口は減少傾向、取引価格は下落傾向、取引件数はほぼ横ばいである。

髙橋孝生氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋孝生
価格29,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因やや街路狭小な既成の農家住宅地域として、土地利用に変化は見られず、低位な需要のまま現況推移。
地域要因の将来予測周辺で一部道路整備が進むも、既成の農家集落として地縁性が強く、周辺環境は概ね現況推移。高齢化等も進行し、地価は下落傾向が継続。
市場の特性同一需給圏は伊勢市内を中心にその周辺市町を含む農家集落地域又は既成住宅地域。主たる需要者は、地縁のある居住者が中心で、圏外からの流入はあまり見込めない。農家集落主体の住宅地域として概ね現況推移。但し、人口減少・高齢化等が進行し、当該地域の需要は継続的に弱含みである。中心価格帯は、面積190㎡程度で、土地は総額550万∼570万円程度と思われるが、取引が僅少なためやや把握困難であり、また割安な取引も散見される。
一般的要因伊勢市の総人口は微減、生産年齢人口も減少傾向が継続。取引件数は大きな変動なく安定推移であるが、利便性等により選好性に差異。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4846209
北緯 136度7224736

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宇治山田駅(地価相場 60,550円/㎡)五十鈴川駅(地価相場 52,400円/㎡)伊勢市駅(地価相場 64,650円/㎡)五十鈴ケ丘駅(地価相場 46,800円/㎡)宮町駅(地価相場 49,600円/㎡)山田上口駅(地価相場 46,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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