三重県伊勢市古市町字西裏１２番３(伊勢市駅・宇治山田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,800円

2017年01月01日に行った三重県伊勢市古市町字西裏１２番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,800円/㎡としました。

三重県伊勢市古市町字西裏１２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊勢市古市町字西裏１２番３
住居表示 
価格46,800円/㎡
交通施設、距離宇治山田、1,400m
地積267㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

酌井美江氏による調査レポート

不動産鑑定士酌井美江
価格46,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はないが、周辺では小規模開発が見られる。新興住宅地と比べ競争力は弱いが、市街地に近く大きな値崩れはない地域である。
地域要因の将来予測旧来からの熟成度の高い住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく、現状維持で推移するものと予測する。周辺では売物件も多く競争が厳しいため、地価水準は当面下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は伊勢市の市街地に近い住宅地域。需要者は伊勢市の居住者が中心である。旧来からの住宅地域で、周辺の土地利用は安定しているが、発展的な動向は特に見られない。周辺地域では小規模開発等も若干見られるが、新興住宅地域と比べると当地域の競争力は弱く、需要は少ない。取引総額は画地規模等により異なるが、260㎡程度の標準的な土地で1，200万円前後とみられる。新築の戸建物件は少ない。
一般的要因人口は微減傾向、高齢化が進行している。個人消費は依然弱いが、生産活動や雇用情勢は持ち直しつつある。新設住宅着工戸数は増加している。

兼松弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士兼松弘樹
価格46,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因にほとんど変化は見られない。中心市街地近くの丘陵地に位置するが、道路の配置や接続が悪い旧来からの戸建住宅は敬遠される傾向にある。
地域要因の将来予測街路条件がやや劣る旧来からの住宅地域であり、丘陵地にあるも環境等の変化が見られず、利便性の良い地域での継続的な宅地供給の影響から、既存住宅地の地価の下落は今後とも続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊勢市の住宅地域を中心とした圏域。需要者の中心は伊勢市の居住者であるが、周辺市町からの転入も想定できる。丘陵地を含めた戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域は、新興住宅地域の継続的な宅地供給や、市街地の街路や環境が整備された住宅地と比較した選好性の低下から、需要は弱い。市場の中心価格帯は、土地は260㎡で1，200万円∼1，300万円程度、新築の戸建物件は少ないが3，000万円程度と把握した。
一般的要因伊勢市の人口は微減傾向で、高齢化も進んでいる。伊勢志摩サミット開催の影響は限定的であり、地価は全体的に弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度48751439999999
北緯 136度7093359

参考：該当物件周辺マップ

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三重県度会郡二見町大字溝口字中落６０５番６外三重県度会郡二見町大字江字万町１２番１外三重県度会郡御薗村大字新開字西裏４６９番９三重県度会郡御薗村大字高向字北之世古２６１３番外三重県度会郡御薗村大字高向字落合９９０番三重県度会郡二見町大字荘字里中１６８１番２三重県度会郡御薗村大字長屋字桜本１０８９番３外三重県度会郡御薗村大字上条字東村５２０番１三重県度会郡二見町大字三津字里中７９２番三重県度会郡二見町大字西字中野１８３番２９三重県度会郡二見町大字今一色字南条１２０番９三重県度会郡二見町大字江字沖浜新田１１０９番１４三重県度会郡二見町大字江字鮫川５３７番２１外三重県度会郡二見町大字荘字小中野３３１番１三重県伊勢市古市町字西裏１２番３

参考：近隣駅の地価相場

伊勢市駅(地価相場 64,650円/㎡)宇治山田駅(地価相場 60,550円/㎡)宮町駅(地価相場 49,600円/㎡)山田上口駅(地価相場 46,800円/㎡)五十鈴川駅(地価相場 52,400円/㎡)五十鈴ケ丘駅(地価相場 46,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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