三重県伊勢市藤里町字衛門次田４８５番１２(宇治山田駅・伊勢市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,000円

2017年01月01日に行った三重県伊勢市藤里町字衛門次田４８５番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,000円/㎡としました。

三重県伊勢市藤里町字衛門次田４８５番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊勢市藤里町字衛門次田４８５番１２
住居表示 
価格35,000円/㎡
交通施設、距離伊勢市、2,400m
地積165㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

守谷啓市氏による調査レポート

不動産鑑定士守谷啓市
価格35,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に格別の変動要因はない。新規分譲住宅地と比較して競争力は劣るため地価は弱含みである。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した中規模の住宅団地であり、地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊勢市街地近郊の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域。需要者の中心は市内居住の一次取得者層であるが、近年は沿岸部からの転入も見られる。周辺には大規模住宅団地が存在するほか、中・小規模開発による宅地供給が多く見られ、供給圧力もあり、既成住宅団地の需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。土地は170㎡程度で600万円前後と把握される。
一般的要因県内経済の消費は弱含み、雇用は堅調、生産は持ち直しの動きにある。伊勢市の人口は減少傾向、取引価格は下落傾向、取引件数はほぼ横ばいである。

後藤雅和氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤雅和
価格35,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅団地として安定的な土地利用が続き、特段の変動要因は認められない。周辺では宅地供給が多く、需要は弱含んでいる。
地域要因の将来予測市街地近郊の丘陵地に古くに開発された住宅団地として熟成している。既成住宅団地の需要は弱含んでいることから、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は伊勢市内の住宅地域で、特に市街地近郊の丘陵地にある住宅地域との間に代替競争関係が成立する。需要者は伊勢市内の居住者が大半で、高台移転需要により沿岸部方面からの転入も多く見られる。市街地近郊での宅地供給が続くなか、新興住宅地域や中心部の利便性の高い住宅地域に需要が集中し、古くに開発された既成住宅団地の競争力は弱い。市場での中心価格帯は、170㎡程度の土地で総額600万円前後と把握される。
一般的要因伊勢市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向にある。集客力の高い外宮・内宮周辺の観光地を除き、事業用、住宅用不動産ともに需要は弱含む。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4790599
北緯 136度708111

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宇治山田駅(地価相場 60,550円/㎡)伊勢市駅(地価相場 64,650円/㎡)五十鈴川駅(地価相場 52,400円/㎡)宮町駅(地価相場 49,600円/㎡)山田上口駅(地価相場 46,800円/㎡)五十鈴ケ丘駅(地価相場 46,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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