三重県伊勢市岩渕１丁目７１２番(宇治山田駅・伊勢市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


74,300円

2017年01月01日に行った三重県伊勢市岩渕１丁目７１２番(三重県伊勢市岩渕１−１６−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,300円/㎡としました。

三重県伊勢市岩渕１丁目７１２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊勢市岩渕１丁目７１２番
住居表示岩渕１−１６−６
価格74,300円/㎡
交通施設、距離宇治山田、300m
地積438㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
前面道路の状況北16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

兼松弘樹氏による調査レポート

不動産鑑定士兼松弘樹
価格74,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因繁華性はやや劣るが、伊勢市中心部における幹線道路沿いの熟成した既成商業地域として概ね安定した土地利用が続いている。
地域要因の将来予測繁華性は高くないが、市役所、裁判所などの官公署周辺に形成された幹線道路沿いの既成商業地域として地域推移は概ね安定しており、今後も現状での推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は伊勢市を中心に、周辺市町の近鉄・JR沿線の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の法人や個人事業者が中心であるが、広域的な事業展開を行う法人も想定できる。中心市街地の既成商業地域においては、土地利用が硬直的で需要は弱いが、駅に近く周辺に官公署や金融機関等が立地する幹線道路沿いの地域においては一定の競争力を有する。取引される画地規模等によりばらつきがあり、中心的な価格帯は一概には見出せない状況である。
一般的要因伊勢志摩サミット開催により、外宮、内宮の観光客が増加し、周辺の商業地で活況を取り戻しつつあるが、その波及効果は限定的である。

髙橋孝生氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋孝生
価格74,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成商業地域として熟成がみられ、利用状況に変動要因はない。
地域要因の将来予測官公庁、金融機関等に近接する既成商業地域として利用状況は概ね安定が見られ、当面は現況推移が予想される。
市場の特性同一需給圏は市内の同種商業地域が中心であるが、用途の同一性等を背景に比較的広範に分布する。主たる需要者は伊勢市内に地縁を有する個人・法人等が主体であり、一部に圏外からの流入も想定される。官公庁、金融機関等に近い商業地域であり、やや衰退傾向も一定水準の繁華性は維持されている。市場において中心となる価格帯は、土地430㎡で総額3000万円∼3500万円前後と思料されるが、規模によりバラツキがあり、一様でない部分もある。
一般的要因伊勢市の総人口は微減傾向。一部地域指標に改善がみられ、顧客の微増傾向は認められるも、地価への影響は軽微。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4864786
北緯 136度7118996

参考：該当物件周辺マップ

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三重県伊勢市中村町字桜ケ丘１００番２２三重県度会郡二見町大字溝口字中落６０５番６外三重県度会郡二見町大字江字万町１２番１外三重県度会郡御薗村大字新開字西裏４６９番９三重県度会郡御薗村大字高向字北之世古２６１３番外三重県度会郡御薗村大字高向字落合９９０番三重県度会郡二見町大字荘字里中１６８１番２三重県伊勢市本町３０８番三重県度会郡御薗村大字長屋字桜本１０８９番３外三重県度会郡御薗村大字上条字東村５２０番１三重県度会郡二見町大字三津字里中７９２番三重県度会郡二見町大字西字中野１８３番２９三重県度会郡二見町大字今一色字南条１２０番９三重県度会郡二見町大字江字沖浜新田１１０９番１４三重県度会郡二見町大字江字鮫川５３７番２１外三重県度会郡二見町大字荘字小中野３３１番１三重県伊勢市古市町字西裏１２番３三重県伊勢市村松町字西里１５９番

参考：近隣駅の地価相場

宇治山田駅(地価相場 60,550円/㎡)伊勢市駅(地価相場 64,650円/㎡)宮町駅(地価相場 49,600円/㎡)山田上口駅(地価相場 46,800円/㎡)五十鈴川駅(地価相場 52,400円/㎡)五十鈴ケ丘駅(地価相場 46,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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