滋賀県大津市小関町字西大路１５０番(上栄町駅・三井寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


97,100円

2017年01月01日に行った滋賀県大津市小関町字西大路１５０番(滋賀県大津市小関町４−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を97,100円/㎡としました。

滋賀県大津市小関町字西大路１５０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県大津市小関町字西大路１５０番
住居表示小関町４−２４
価格97,100円/㎡
交通施設、距離大津、1,200m
地積148㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域
前面道路の状況東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

琢磨氏による調査レポート

不動産鑑定士琢磨
価格97,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する東向きの中間画地であり、日照等の居住の快適性が優れる点は変わりがない。
地域要因当該地域は既成住宅地域であるが、周辺には総合病院や商業施設が立地し、利便性重視の住宅需要は底堅く、今後もこの傾向が続くものと見込まれる。
地域要因の将来予測近隣地域は既成住宅地域として熟成しており、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。大津市中心部の需要は比較的堅調で、地価は緩やかな上昇傾向ないし横ばいで推移している。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR「大津」駅及び「大津京」駅を中心とする大津市中心部の既成住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する大津市内の居住者等を中心とする。新興の分譲住宅団地と比較すると需要はやや劣るものの、大津市の中心部に位置し、病院や商業施設等にも近く利便性が高いため、需要は比較的堅調である。需要の中心は、土地価格が1000∼2000万円程度、新築戸建住宅で2500∼3500万円程度である。
一般的要因大津市の人口は概ね横ばいで、世帯数は増加している。不動産の取引件数は前年より増加している。地価は利便性の優劣により二極化が拡大している。

眞下貴之氏による調査レポート

不動産鑑定士眞下貴之
価格97,100円/㎡
個別的要因標準的な規模、形状を有する東向きの一方路画地。個別的要因に変動はないが、日照、通風等居住快適性に優れ市場競争力はやや強い。
地域要因古くからの住宅が多い既成住宅地域である。近隣の大型商業施設跡地に新たにショッピングセンターの出店が予定されている。
地域要因の将来予測大津市中心部の成熟した住宅地域であり、当面は現在の住環境を維持するものと予測する。堅調な住宅需要を反映して、地価は若干の上昇傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、JR大津駅を中心とする住宅地域の圏域と判断する。需要者は大津市内の勤労者世帯が中心である。本地域は古くからの住宅地域であり、新興住宅地域と比較すると選好性はやや劣るものの、最寄駅や総合病院に徒歩圏内で生活利便性が良好であることから、需要が底堅く、地価は若干の上昇傾向にある。土地は150㎡で1，300∼1，600万円、新築戸建住宅で3，000万円前後の価格帯が中心である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、力強さに欠ける状況。大津市内の総人口は横ばい、世帯数は増加傾向。高齢化率は上昇傾向。

環境情報

地形・地質

堆積岩

堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0089579
北緯 135度8562353

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上栄町駅(地価相場 135,000円/㎡)三井寺駅(地価相場 82,350円/㎡)浜大津駅(地価相場 97,100円/㎡)大津駅(地価相場 105,550円/㎡)別所駅(地価相場 93,700円/㎡)島ノ関駅(地価相場 105,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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