滋賀県大津市尾花川３７番(別所駅・三井寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


67,600円

2017年01月01日に行った滋賀県大津市尾花川３７番(滋賀県大津市尾花川１３−４８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,600円/㎡としました。

滋賀県大津市尾花川３７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県大津市尾花川３７番
住居表示尾花川１３−４８
価格67,600円/㎡
交通施設、距離大津京、700m
地積310㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桃瀬公成氏による調査レポート

不動産鑑定士桃瀬公成
価格67,600円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模の中間画地であるが、東向きで一般ユーザーの選考はやや強い。当該要因について特に変動は認められない。
地域要因JR大津京駅徒歩圏の既成住宅地域であり、利便性は高いものの、外部の宅地需要を取り込むには障壁もある。現下の景気状況でも地価は軟調である。
地域要因の将来予測 JR大津京駅勢圏における既成住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測される。市街地に近く利便性は高いが、市場は地域色が強く流動性に欠け、景気の後押しも弱まり、地価はやや弱含みで推移している。
市場の特性 同一需給圏は大津市内における湖西エリアの既成住宅地域として把握され、需要者は当該地域に地縁を有する世帯が中心とみられる。市場は地域色が強く広域の需要を取り込むことは困難で、現下の景気状況でも地価上昇は見込みにくい。駅への接近性や街路の整備状況、街区の整然性等で価格水準は異なるが、㎡あたり4万円∼10万円と広範囲に分布している。その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。
一般的要因大都市圏に隣接し、県都として発展するも、広域かつ多様な地域を擁し、また人口もピークを過ぎつつあり、宅地需要の遍在化が進行している。

平氏による調査レポート

不動産鑑定士平
価格67,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因 既成住宅地域で、利便性は良好なものの市場性はやや弱く、住宅地需要は横這いである。
地域要因の将来予測 JR「大津京」駅勢圏内にある既成住宅地域である。住宅地の規模がやや大きいことから、需要動向は弱い。同駅勢圏のマンション分譲も多く、地価は横這いで推移している。
市場の特性 同一需給圏は大津市内の中央部からJR湖西線駅周辺の既成住宅地域である。需要者は当該既成住宅地域の居住者及び分家又は親族間の世帯が中心で、市場性はやや弱く流動性も低い。居住性・利便性が重視されることから、収益性中心の取引は少ない。画地規模が様々で、中心価格帯の把握は困難であるが、市内での住宅地としての品等は中位であることから、㎡当り5万∼8万円で総額1800万円∼2200万円程度である。
一般的要因 市内の住宅地の地価は、中心部及び東部（東海道本線沿い）では現在も横這い乃至上昇傾向であるものの、西部・南部は下落乃至横這い傾向である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0201482
北緯 135度8595902

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

別所駅(地価相場 93,700円/㎡)三井寺駅(地価相場 82,350円/㎡)大津京駅(地価相場 94,650円/㎡)浜大津駅(地価相場 97,100円/㎡)近江神宮前駅(地価相場 94,650円/㎡)上栄町駅(地価相場 135,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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