茨城県水戸市堀町字大谷原１１９９番４９(赤塚駅・偕楽園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,300円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市堀町字大谷原１１９９番４９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,300円/㎡としました。

茨城県水戸市堀町字大谷原１１９９番４９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市堀町字大谷原１１９９番４９
住居表示 
価格33,300円/㎡
交通施設、距離赤塚、2,900m
地積188㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパートのほか空地等も見られる住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯塚啓治氏による調査レポート

不動産鑑定士飯塚啓治
価格33,400円/㎡
個別的要因形状、規模等、地域内における標準的画地であり、個別的要因の変動は特に見られない。
地域要因中心市街地から離れた既存住宅地域。道路系統が劣り、宅地需要は弱いが、割安感から地価下落率は縮小傾向。
地域要因の将来予測市街地外延部に位置し、道路系統、利便性で見劣りがする既存住宅地域。割安感もあり、地価下落率は縮小傾向にある。空地を利用した小規模宅地開発が増える可能性はあるが、今後も同様の住環境を維持していくと予測。
市場の特性同一需給圏は水戸市の市街化区域内の住宅地域。需要者は水戸市及び近隣に居住する30∼40歳代の新規取得者層が多い。標準地が所在するのは中心市街地から離れた地域で利便性が劣る。雑然とした道路系統が多い地域だが、未利用地の小規模宅地開発が徐々に増えていくと思料。周辺宅地の地価水準と比較して割安感があり、地価下落率は縮小傾向にある。需要は土地で700万円前後、新築の戸建住宅で総額2，000万∼2，200万円程度の価格帯が多い。
一般的要因微増傾向の人口、安定状態で推移する着工件数。景気の回復期待感から、地価下落率は縮小傾向にあり、下げ止まる地域が増えつつある。

小祝良廣氏による調査レポート

不動産鑑定士小祝良廣
価格33,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因底固い需要により地価水準は横這い基調にある。
地域要因の将来予測周辺に空地も残っている一般住宅、共同住宅等の混在する住宅地域であり、街路の連続性がやや劣り居住環境の劣化が見られるが、底固い需要があり地価水準は横這い傾向が予測される。
市場の特性同一需給圏は市内西部JR赤塚駅北方の中規模住宅地域である。需要者の中心は30代後半∼40代前半の一次取得者であり、需要価格の中心は土地面積180∼220㎡、総額600∼750万円、新築戸建総額2，400∼2，600万円程度である。同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の公営住宅や社宅等からの住み替えが多い。宅地需給動向は底固い需要があり地価水準は横這いの傾向を示している。
一般的要因水戸市の人口は僅かであるが増加傾向にあり、新築住宅着工数も安定的に推移している。個人消費も改善しつつあり景気回復の兆しが見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3971429
北緯 140度4296989

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

赤塚駅(地価相場 40,500円/㎡)偕楽園駅(地価相場 49,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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