熊本県荒尾市昭和町４０番(荒尾駅・南荒尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
23,100円
2017年01月01日に行った熊本県荒尾市昭和町４０番(熊本県荒尾市昭和町５−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県荒尾市昭和町４０番 |
| 住居表示 | 昭和町５−２６ |
| 価格 | 23,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 荒尾、400m |
| 地積 | 227㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が多い区画整然とした既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中西信久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中西信久 |
|---|---|
| 価格 | 23,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 少子高齢化等により、需要は新興住宅地域である緑ヶ丘地区に集中していたが、数年の継続した地価下落により、値頃感が生じ、地価は横ばいで推移。 |
| 地域要因の将来予測 | JR荒尾駅の北西方に近接する古くからの住宅地域。緑ヶ丘地区周辺の新興住宅地域に需要がシフトし、需要は停滞していたが、底値に近づき、値頃感が生じており、地価水準は横這い傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、昭和町・日の出町・大島町・大正町等のJR荒尾駅近接の既成住宅地域。需要者は、荒尾市内の居住者がほとんどを占める。少子高齢化・地域経済の低迷等により既成住宅地域の需要は弱く、市北東部の緑ヶ丘地区周辺へと宅地需要は移行していたが、地価は底値に近づき、値頃感が生じており、取引も見られる。土地は200㎡で500万円前後、新築戸建物件は2，000万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 荒尾市は熊本地震の影響は殆どなく、県内景気は復興需要の顕在化により回復に転じている。荒尾駅近くの住宅地の需給はほぼ安定化傾向にある。 |
石山博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石山博 |
|---|---|
| 価格 | 23,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 相対的な市場競争力はやや低いものの、近隣地域及びその周辺において、建物の新築や建て替え等も散見され、周辺環境が向上しつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | JR荒尾駅周辺の旧市街地の既成住宅地域で、街並みが古く住環境はやや劣る。需要の中心は郊外の緑ヶ丘地区を中心とする新興の住宅地域へと移行しており、当該地域の競争力は弱く、需要はやや低調で地価は弱含み。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、荒尾市旧中心市街地近郊の圏域で、特に昭和町、大正町、日の出町、西原町等の住宅地域との代替・競争関係が強い。需要者の中心は、同一需給圏内居住者が主であり、中心となる価格帯は土地で5∼600万円前後、新築戸建物件で2，000万円前後である。近年、荒尾市における宅地需要の中心は「あらおシティモール」周辺の新興住宅地域となっており、近隣地域周辺に対する需要は総じて低調で競争力はやや低いと判断される。 |
| 一般的要因 | 熊本地震による被害は殆ど見られないが、人口が減少傾向、高齢化率は増加傾向にある中で、住宅地に対する需要の2極化が顕在化している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度9967177 北緯 130度4319334 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
荒尾駅(地価相場 29,500円/㎡)南荒尾駅(地価相場 23,450円/㎡)大牟田駅(地価相場 29,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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