熊本県荒尾市荒尾字矢ノ浦１７６３番１(荒尾駅・南荒尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,800円

2017年01月01日に行った熊本県荒尾市荒尾字矢ノ浦１７６３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,800円/㎡としました。

熊本県荒尾市荒尾字矢ノ浦１７６３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県荒尾市荒尾字矢ノ浦１７６３番１
住居表示 
価格23,800円/㎡
交通施設、距離荒尾、2,200m
地積227㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

西川毅彦氏による調査レポート

不動産鑑定士西川毅彦
価格23,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動要因はない。
地域要因当市中心部に近い旧来からの住宅地の中の小規模団地で、周辺には空地も少なく住宅の開発条件は劣っている。
地域要因の将来予測有明海に近い住宅団地で、幹線道路とのアクセス状況も劣っており、当市の住宅地としての序列は中位と認められ、住宅地への需要は低い。地価は若干の下落傾向と認められる。尚、熊本地震の影響は軽微である。
市場の特性同一需給圏は荒尾市中心部に近い既存の住宅地域一帯である。緑ヶ丘地区以外の住宅地に対する需要は少ないものの、主な需要者は市内の給与所得者層で、市外からの転入も若干であるが認められる。絶対的な需要量が少ないために住宅地の新規供給は限定的であり、取引価格帯は標準的画地規模で400∼600万円程度となっている。
一般的要因県内の景気は緩やかな回復基調にあり、有効求人倍率も高水準を維持している。又、熊本地震の復興需要により持家等の建築着工戸数が増加している。

石山博氏による調査レポート

不動産鑑定士石山博
価格23,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の地域変動はないが、緑ヶ丘周辺の新興住宅地域と比べると市場競争力はやや低く、需要を喚起する要因は特にない。
地域要因の将来予測高台に開発された古い住宅団地であるが、幹線道路からのアクセスがやや劣る等住宅地としての品等は中位で、緑ヶ丘地区周辺との比較における競争力はやや劣る。底値感が指摘され、地価は横ばい傾向で推移と予測。
市場の特性同一需給圏は、荒尾市中心部周辺の圏域で、特に月田、宮内地区等の品等中位の住宅地域との代替・競争関係が強い。需要者の中心は、同一需給圏内居住者が主であり、中心となる価格帯は土地で5∼600万円前後、新築戸建物件で2，000万円前後である。荒尾市における宅地需要の中心は「あらおシティモール」周辺の新興住宅地域であり、近隣地域周辺への需要はやや低いと判断されるものの、取引価格の動向等から地価の底値感が指摘される。
一般的要因熊本地震による被害は殆ど見られないが、人口が減少傾向、高齢化率は増加傾向にある中で、住宅地に対する需要の2極化が顕在化している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度9830609
北緯 130度4350029

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

荒尾駅(地価相場 29,500円/㎡)南荒尾駅(地価相場 23,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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