大阪府東大阪市日下町３丁目１４１３番４８外(石切駅・新石切駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


112,000円

2017年01月01日に行った大阪府東大阪市日下町３丁目１４１３番４８外(大阪府東大阪市日下町３−３−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を112,000円/㎡としました。

大阪府東大阪市日下町３丁目１４１３番４８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府東大阪市日下町３丁目１４１３番４８外
住居表示日下町３−３−２９
価格112,000円/㎡
交通施設、距離新石切、1,500m
地積99㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

青木令子氏による調査レポート

不動産鑑定士青木令子
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅徒歩圏外であり、生活利便性に劣る。土砂災害防止法の指定を受け需要は弱含みである。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。地域要因に変動は見られず今後も現況を維持すると思われる。駅徒歩圏外で生活利便性に劣る山手住宅の需要は弱含みであり、地価は緩やかな下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄けいはんな線、同奈良線沿線を中心とした東大阪市東部の中小規模一般住宅地域と判定した。典型的な需要者は東大阪市及び隣接市に生活圏を有する一次取得者層と把握した。山手住宅は生活利便性に劣り、災害リスクも見込まれることから需要は市内でも特に弱含みである。ら中心となる価格帯は画地規模が80㎡∼100㎡の新築戸建物件で3000万円弱程度。
一般的要因東大阪市内の人口は微減傾向にある。住宅需要は利便性、環境に優れた物件とそれ以外で二極化している。

飛鳥由美子氏による調査レポート

不動産鑑定士飛鳥由美子
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因対象標準地の地価に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測近隣地域は中・小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域としてすでに熟成しており、今後とも現状維持が見込まれる。利便性に劣る住宅地需要は弱く、地価は未だ底値を模索している状況にあり下落基調が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は東大阪市市街地の東端部に位置する住宅地域である。典型的な需要者は同地域と何らかの地縁を有する者か在住者が中心であり、他市からの転入は殆んどない。画地規模が小さく総額的観点から割安感もあるが、最寄駅から徒歩圏外にあるため、区画や利便性のより良い地域への需要者の流出も見られる。取引は27坪程度の新築建売住宅で総額2500万円まで。
一般的要因東大阪市住宅地の地価は全体的に下止り、一部優良住宅地は上昇の兆しも見える。一方利便性に劣る山裾住宅地の土地需要は弱く未だ下落基調が続く。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6906295
北緯 135度6468887

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

石切駅(地価相場 273,000円/㎡)新石切駅(地価相場 323,000円/㎡)額田駅(地価相場 244,500円/㎡)吉田駅(地価相場 262,000円/㎡)住道駅(地価相場 145,000円/㎡)野崎駅(地価相場 131,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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