東京都台東区雷門１丁目４６番２(田原町駅・浅草駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


919,000円

2017年01月01日に行った東京都台東区雷門１丁目４６番２(東京都台東区雷門１−５−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を919,000円/㎡としました。

東京都台東区雷門１丁目４６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都台東区雷門１丁目４６番２
住居表示雷門１−５−１
価格919,000円/㎡
交通施設、距離田原町、200m
地積91㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)8FB1
利用現況店舗、事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所ビル、店舗付マンションが多い商業地域
前面道路の状況南33.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),700(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桝本行男氏による調査レポート

不動産鑑定士桝本行男
価格919,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅に近くマンション需要が見込め、また繁華性もやや高い地域で、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、マンション需要も期待できる地域であり、商業・業務施設とマンション等の混在する地域として推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、台東区内の幹線・準幹線道路沿いの商住混在型の商業地域を中心とする圏域である。主たる需要者は、地緑的選好性を有する個人事業者や法人事業者または都心への利便性を重視するマンション業者等で、売り物件は少ないが、金融緩和の効果で買い需要は比較的堅調である。土地取引の中心価格帯は、90万円∼110万円／㎡、総額で8千万円∼1億円程度である。
一般的要因景気減退から、円安、株高、原油安の影響もあり、回復傾向にある。不動産市場は、マイナス金利の影響も見られる。建築費は上昇傾向にある。

鈴木喜代子氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木喜代子
価格919,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因重要な変動はない。浅草通り沿いの商業地域であり、景気動向に伴い地価は上昇基調である。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変動はない。浅草通り沿いの店舗兼共同住宅等が連担する地域であるが、纏った規模の土地が供給されればマンションへの建替えが進むものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、浅草地区を中心に上野地区の一部も含む中高層の店舗並びに事務所等が多い商業地域の圏域である。需要者の属性は、自社ビル取得目的の法人、貸しビル業者、マンション開発業者等である。市場の需給動向は、標準地が浅草通り沿いで田原町駅から近いことから需要は上昇傾向である。需給の中心となる価格帯は、土地の総額は、100㎡程度で1億円前後であり、複合不動産の総額は、建物の現況及び需要者の属性等により個別的に形成される。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、消費者物価は横ばいだが雇用は改善している。住宅建設は横ばいである。世界景気も緩やかに回復している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7088661
北緯 139度7918032

参考：該当物件周辺マップ

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東京都台東区西浅草１丁目４番７東京都台東区東上野６丁目１０９番１３東京都台東区駒形一丁目５番５東京都台東区浅草一丁目３３番５東京都台東区寿三丁目２番１０外１筆東京都台東区西浅草二丁目１０７番１東京都台東区西浅草三丁目２７番２３東京都台東区寿４丁目１２番７東京都台東区雷門１丁目２７番１外東京都台東区蔵前３丁目１８番６外

参考：近隣駅の地価相場

田原町駅(地価相場 954,000円/㎡)浅草駅(地価相場 954,000円/㎡)浅草駅(地価相場 875,500円/㎡)蔵前駅(地価相場 919,000円/㎡)稲荷町駅(地価相場 992,000円/㎡)新御徒町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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