鳥取県鳥取市大杙字横長２５８番２６(津ノ井駅・鳥取駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


48,400円

2017年01月01日に行った鳥取県鳥取市大杙字横長２５８番２６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,400円/㎡としました。

鳥取県鳥取市大杙字横長２５８番２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番鳥取県鳥取市大杙字横長２５８番２６
住居表示 
価格48,400円/㎡
交通施設、距離鳥取、2,900m
地積220㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷口敬雄氏による調査レポート

不動産鑑定士谷口敬雄
価格48,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は、古くに開発された郊外型の住宅地域であり、幹線道路の背後で、利便性はよい。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並び、居住者の異動も少ない落ち着いた郊外の住宅地域であり、今後とも一般住宅地域として発展していくものと予測する。地価水準はやや下落傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市郊外の南東方に開発された一般住宅地域である。開発されてから相当の期間が経過した住宅地域も多くあり、高齢者の世帯も見受けられる。居住者の異動は少ないが、核家族等による個人需要が中心で、市内外からの需要が見込める。一般住宅としては適当な画地規模であり、土地は1100万円前後である。
一般的要因消費税増税前の駆け込み需要以後、品等の良い住宅地域については、下げ止まり傾向が見受けられる。

前田六仁氏による調査レポート

不動産鑑定士前田六仁
価格48,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変動はない。既成宅地化して静態的な推移が継続。
地域要因の将来予測一般住宅の中にアパート等が見られる嘗ての新興住宅地域。地域要因の変動は見られない。今後とも現状有姿の状態が続き、地価は弱含みで推移するものと思料される。
市場の特性 同一需給圏は、旧鳥取市南東部の県道鳥取国府岩美線以南で旧袋川界隈の郊外住宅地域。需要者は住宅取得を目論む平均所得層の一次所得者が中心。需要層は比較的厚い。ただ、JR鳥取駅南東方∼南方には郊外住宅地域が多く見られるように、代替・競争等の関係にある他圏域も多いため、厳しい選別が行われている。需要の中心となる価格帯は、土地は700万円∼1，000万円程度、新築の戸建物件で2，500万円∼3，000万円程度と思料される。
一般的要因景気回復の動きや住宅ローン減税等刺激要因はあるが、人口減少等で需要量が減少しており、住宅地の優劣の選別が以前にも増して厳しくなっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 35度4817154
北緯 134度2509212

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

津ノ井駅(地価相場 45,300円/㎡)鳥取駅(地価相場 65,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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