宮城県仙台市若林区荒井字神屋敷１２５番２外(小鶴新田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,500円

2017年01月01日に行った宮城県仙台市若林区荒井字神屋敷１２５番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,500円/㎡としました。

宮城県仙台市若林区荒井字神屋敷１２５番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県仙台市若林区荒井字神屋敷１２５番２外
住居表示 
価格15,500円/㎡
交通施設、距離荒井、2,300m
地積401㎡
形状不整形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、事業所が混在する農地の多い住宅地域
前面道路の状況南5.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

大場博氏による調査レポート

不動産鑑定士大場博
価格15,700円/㎡
個別的要因近隣地域内での競争力などの点で、大きな変化はない。
地域要因東部道路西側の荒井地区で、4件の土地区画整理事業が進行中であり、周辺地域の地価水準の上昇がみられ、その影響を受ける。
地域要因の将来予測県道荒浜原町線南側の市街化調整区域内の宅地であるが、仙台東部道路西側での土地区画整理事業の進捗により、対象近隣地域及び周辺地域もその影響を受け、価格は底堅く推移するものと推測される。
市場の特性同一需給圏は市内の市街化調整区域内の既存住宅地域とみられ、主たる需要者は、住宅用地として使用する農業従事者等と考えられる。価格は震災後の市内の住宅地への需要の継続と周辺地域の宅地化の進行と価格上昇の影響もあり、当面は底堅く推移するものと予想される。取引の中心価格帯は取引件数も少なく、また需要用途も種々であることから把握困難である。
一般的要因市内住宅地の需給は、震災前の状態に戻りつつある。

石墨正明氏による調査レポート

不動産鑑定士石墨正明
価格15,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因仙台市東部の農家集落地域で需給共に弱いが、その周辺は土地区画整理事業が盛んに行われておりインフラ整備と相俟って地価は堅調に推移している。
地域要因の将来予測農家住宅及び事業所が建ち並ぶ農家集落地域で、震災の津波による被害を受けたが住環境は概ね回復している。需給共に少ないが、周辺における土地区画整理事業の影響を反映し、地価は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は若林区を中心とした仙台市東部の市街化調整区域の圏域。需要者は地縁を有する者や近隣の農業従事者などが中心であり、震災以降は津波被害が軽微な地域では移転需要が見られたが現在は一段落している。被害が甚大な沿岸部は集団移転事業、災害復旧事業等も既に完了し、民間の不動産取引は殆ど見られない。以前より不動産取引は少ない圏域であるが震災以降の取引は非常に少なく取引の中心価格帯は把握できない状況である。
一般的要因震災後、津波被災者の根強い需要は一段落したが、地下鉄東西線の開業を受けて、生活上の利便性の向上から地価は依然として底堅く上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌,泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度2394118
北緯 140度9460254

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小鶴新田駅(地価相場 67,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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