新潟県上越市春日新田２丁目２１９２番６(黒井駅・直江津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,100円

2017年01月01日に行った新潟県上越市春日新田２丁目２１９２番６(新潟県上越市春日新田２−２２−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,100円/㎡としました。

新潟県上越市春日新田２丁目２１９２番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県上越市春日新田２丁目２１９２番６
住居表示春日新田２−２２−２２
価格38,100円/㎡
交通施設、距離直江津、2,000m
地積282㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉田巧氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田巧
価格38,000円/㎡
個別的要因南側接道であり、日照等の住環境の快適性が優る。個別的要因に変化はない。
地域要因日用品店舗等に近く、利便性は良好であるが、競合する新興地域等の存在により、総額面から割高感が認められる。
地域要因の将来予測区画整理地や民間のミニ分譲の供給増が影響し、当該地域の選好性は低下傾向にある。また力強さに欠ける地域経済の情勢もあり需要は弱含み、総額面からも価格の下方調整が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は直江津区の周縁や有田区の住宅地域一帯。特に国道8号背後に存する地域と強い代替性が認められる。主な需要者は市内在住の個人で、周辺旧町村の地域自治区からの転入者も含む。周辺地域で残る空地の存在や区画整理事業等によって、圏域の宅地供給はやや過剰な状態と判断される。国道8号と18号の結節付近のエリアで人気が高く、中心価格帯は土地800万円∼1000万円程度であるが、これを上回る物件は流動性が劣る傾向が認められる。
一般的要因人口は微減、高齢化率は上昇、取引件数は比較的安定傾向で推移。地域経済は力強さに乏しく、新幹線の開業効果も著しい進展はみられず、限定的。

小林正夫氏による調査レポート

不動産鑑定士小林正夫
価格38,100円/㎡
個別的要因南向きで日照・通風等居住の快適性に優れている。個別的要因に変化はない。
地域要因公益的施設へのアクセス、居住環境等、生活利便性が比較的良好な住宅地域で、標準的な画地規模はやや大きく、総額面で市場性がやや劣る。
地域要因の将来予測生活利便性が比較的良好な地域だが、周辺に区画整理や民間の小規模分譲があり、選好性は相対的に低下している。少子高齢化要因と地域経済の不透明感等により、宅地需要は減退しており、地価は弱含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は、直江津地区東部の有田地区の住宅地域一帯である。需要者は、市内に勤務する一次取得者層が中心であり、旧町村部からの転入者も多く見られる。利便性が比較的良好な住宅地域として需要はあるが、周辺では大規模な宅地供給が多く見られ、競合が厳しい。取引の中心となる価格帯は、土地が800万∼1000万円程度で、1000万円を超えると需要が細くなる傾向がある。新築戸建物件は総額2500万円程度である。
一般的要因人口減少率、高齢化率は県平均水準で推移。北陸新幹線開業効果は少ない。地域経済の不透明感から、取引件数、建築着工は前年並で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1746397
北緯 138度2602296

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

黒井駅(地価相場 38,300円/㎡)直江津駅(地価相場 38,100円/㎡)春日山駅(地価相場 36,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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