栃木県宇都宮市下砥上町字八斗蒔７４８番４(鶴田駅・江曽島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


28,400円

2016年01月01日に行った栃木県宇都宮市下砥上町字八斗蒔７４８番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,400円/㎡としました。

栃木県宇都宮市下砥上町字八斗蒔７４８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県宇都宮市下砥上町字八斗蒔７４８番４
住居表示 
価格28,400円/㎡
交通施設、距離鶴田、1,700m
地積421㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況東14.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

遠藤圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士遠藤圭一
価格28,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件の良い地域であるが、行政的条件等からも当該地域に対する需要に変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は宇都宮環状道路に近接し、生活利便性が比較的高い農家集落地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は横這い傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、宇都宮市西部郊外を中心として市内の市街化調整区域一円の圏域。需要者の中心は、地縁的選好性を有し当該圏域に居住する個人である。人口の移動が少ない既存集落においては需給ともに低調であるが、当該圏内においては、近年、分譲地の開発が見られる地域があり、市街地と比較して地価が低廉であることから当該分譲地の取引が散見される。既存の集落において取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因宇都宮市では再開発や区画整理に加えLRT導入計画が進捗中であり、市内の地価は、上昇エリアと下落エリアとに二極化しつつある。

高橋順一氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋順一
価格28,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地に近接する集落地域で地域要因に大きな変動は見られない。地価水準は市街地の影響を受けつつ弱含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測宇都宮環状線に近接する集落地域で比較的利便性は高い。地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状のまま推移するものと見込まれる。地価水準は弱含みながらも下げ止まり気味に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は宇都宮市西部を中心とする市街化調整区域内の既成住宅地域で、その圏域は広域的に形成されている。主たる需要者は各々の近隣周辺に地縁性を有する個人または個人事業者で、自己使用を前提とするものが殆どである。土地取引に係る厳しい公法規制等の影響により、宅地の需給は総じて低調に推移している。以上により、市場において取引の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因景気回復に加えてLRT導入等の要因により一部の地域で地価の上昇傾向が見られるが、依然として先行き不透明感は強い。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5353026
北緯 139度8470692

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴田駅(地価相場 80,000円/㎡)江曽島駅(地価相場 66,800円/㎡)西川田駅(地価相場 36,600円/㎡)南宇都宮駅(地価相場 85,500円/㎡)東武宇都宮駅(地価相場 91,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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