熊本県熊本市中央区水前寺４丁目６３９番(水前寺駅・新水前寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


116,000円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区水前寺４丁目６３９番(熊本県熊本市中央区水前寺４−２９−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を116,000円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区水前寺４丁目６３９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区水前寺４丁目６３９番
住居表示水前寺４−２９−３
価格116,000円/㎡
交通施設、距離水前寺、950m
地積172㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

津留伴一氏による調査レポート

不動産鑑定士津留伴一
価格116,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因マンション需要の回復や土地価格の値頃感などにより、競争力が高まり、地価は上昇傾向に推移している。
地域要因の将来予測一般住宅に共同住宅等もみられる住宅地域で、今後とも住環境には変化がないものと予測される。中心地との接近性に優れ、土地価格に値頃感がみられるようになり、地価は今後上昇傾向に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、熊本市の中心地に近い住宅地域であり、主として熊本市の東部地区である。需要者の中心は、熊本市及び周辺市町村に居住する40代前後の第1次取得者が多い。熊本市の中心地に近い利便性の良い住宅地域では熊本地震以降一時期落ち込んだ土地取引等も徐々に回復しつつあり、競争力が強まっている。土地は200㎡程度で、2，000万以内が大半である。新築戸建で3，500万円程度の物件が需要の中心になっている。
一般的要因県内経済は熊本地震以降の復旧需要等により、中心地に近い住宅地では土地取引等も回復している。

石山博氏による調査レポート

不動産鑑定士石山博
価格116,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因根強い人気等から需要の競合が認められ、取引価格は高値で推移している等地価の上昇傾向が継続している。
地域要因の将来予測ブランド力を有する高級住宅地域として、富裕層を中心に人気が高い。規模の大きい画地が選好されるのも特徴で、堅調な需要に支えられ取引価格は高値で推移しており、地価は上昇傾向を継続するものと予測。
市場の特性同一需給圏は、熊本市中心部から東部に至る圏域で、特に大江、新大江、水前寺地区等の品等上位の地域との代替競争関係が強い。需要の中心は良好な住環境を志向する富裕層等で、坪単価38∼45万円程度の取引が中心であるが、近年小規模画地に細分化されるケースも多くなっている。周辺地域を含めた水前寺地区は、従来からブランド力を有する高品等の地域で人気が高く、堅調な需要に支えられ、高値での取引も多い等取引価格の上昇傾向が指摘される。
一般的要因中央区内の住宅地については、熊本地震による被害の程度が低い地域が多く、地震による需要の低下等は殆ど見受けられない。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度797904
北緯 130度7384866

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)九品寺交差点駅(地価相場 120,000円/㎡)健軍校前駅(地価相場 82,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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