熊本県熊本市中央区大江２丁目９０６番１１(水前寺駅・東海学園前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


92,500円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区大江２丁目９０６番１１(熊本県熊本市中央区大江２−１４−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,500円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区大江２丁目９０６番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区大江２丁目９０６番１１
住居表示大江２−１４−２８
価格92,500円/㎡
交通施設、距離水前寺、1,200m
地積188㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等の混在する既成住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

戸取憲正氏による調査レポート

不動産鑑定士戸取憲正
価格92,500円/㎡
個別的要因格別の要因変動はなく、代替競争不動産との比較における優劣及び競争力の程度が需給に与える影響は特にない。
地域要因地域要因に格別の変化はない。中心部に近く住環境の良好な地域で、文教地区としても人気の地域であって、土地需要は安定的である。
地域要因の将来予測西方での大型複合商業施設等の再開発エリアを中心とした外延的発展の影響、低金利や減税等の各種政策を背景に、土地需要は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、大江地区、新大江地区を中心に熊本市中心部に近接した住宅地域と判定した。需要者は自用での居住を目的とした個人が中心で、比較的中高額所得者が多い。需要の中心となる価格帯は画地規模によりばらつきがあるが、一般的に土地が2，000万円程度、新築の戸建物件は3，500万円∼4，000万円程度である。比較的人気の高い地域であり、今後も土地需要は堅調に推移するものと判断する。
一般的要因新設住宅着工は増加傾向にあり、熊本地震の影響は限定的である。中央区の人口は微増傾向にあって、低金利等を背景に不動産投資需要は高い。

西浦良一氏による調査レポート

不動産鑑定士西浦良一
価格92,500円/㎡
個別的要因格別の変動要因はなく、震災による地割れ等の被害も認められない。
地域要因近隣地域は中心市街地付近の文教地区に形成された既成住宅地域。宅地取引は震災前の水準に戻りつつある。同影響は残るものの依然上昇基調にある。
地域要因の将来予測 地域周辺は熊本市屈指の文教地区。H26年の周辺複合商業施設等のオープンに続く継続開発を背景に、震災後も周辺人口は依然増加傾向にあり、地価も当分の間、やや強含みの上昇傾向を維持していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、大江、新大江、新屋敷地区等の熊本市中心市街地付近に存する既成住宅地の圏域。需要者層は同市中心部に通勤するサラリーマン世帯等の二次取得者層が中心である。周辺は雇用状況等の改善を背景に、大規模複合商業施設等の継続開発等、住宅地需要は高く強含みで推移していたが、震災後の市場停滞等の影響もあり、やや強含みの状態にある。土地は200㎡で1，800万円程度、新築戸建物件は3，300万円程度が市場における中心価格帯。
一般的要因熊本市は雇用状況、個人消費等の改善を背景に、宅地市場は活況を呈していたが、熊本地震の発災後、市場は様子見状態となり停滞を余儀なくされた。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8043118
北緯 130度7327423

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)九品寺交差点駅(地価相場 120,000円/㎡)藤崎宮前駅(地価相場 115,000円/㎡)商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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