熊本県熊本市中央区九品寺３丁目１１番６(九品寺交差点駅・新水前寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


94,500円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区九品寺３丁目１１番６(熊本県熊本市中央区九品寺３−１１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を94,500円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区九品寺３丁目１１番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区九品寺３丁目１１番６
住居表示九品寺３−１１−３
価格94,500円/㎡
交通施設、距離新水前寺、1,200m
地積362㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中西信久氏による調査レポート

不動産鑑定士中西信久
価格94,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺に新旧マンション、スーパーが見られる市中心部に比較的近い既成住宅地域であり、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測周辺にマンション、社宅等も見られる既成住宅地域。車の離合にやや難点があるものの、市中心部に比較的近く生活の利便性に恵まれているため、需要は堅調であり、地価水準は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市中心部に比較的近い中央区九品寺・菅原・白山・本荘等の混在住宅地域。需要者は中央区の所得水準のやや高い層が中心であるが、他区部や周辺地域からの転入及びマンション業者も見られる。街路条件がやや劣るものの、市中心部に近く生活の利便性に恵まれているため、需要は堅調である。小画地の更地は1500万円程度であるが土地は2500万円台、新築戸建物件は3500∼4500万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因県内景気は熊本地震により一時停滞していたが、復興需要の顕在化により回復に転じており、熊本市内の利便性の良好な住宅地の需要は堅調である。

西川毅彦氏による調査レポート

不動産鑑定士西川毅彦
価格94,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動要因はない。
地域要因市内中心部に近い住宅地域で、住環境にも恵まれており、分譲マンション等集合住宅用地への需要も高まっている。
地域要因の将来予測都心に近い住宅地域で、交通利便性に優れており、集合住宅需要も増えているが、地域内の4mの道路幅員がネックとなっており、空地ないし駐車場利用が増えつつある。尚、熊本地震の影響は軽微であった。
市場の特性同一需給圏は中央区の白川左岸、九品寺・白山・南熊本・大江地区等の中心市街地に近い生活利便性の良好な既存の住宅地域一帯である。需要者は市内の給与所得者ないし準富裕層と認められ、分譲マンション需要も多い。住宅密集地帯であるため住宅地の新規供給は限られており、価格水準もやや上位に位置していることにより小画地の取引が増えている。通常取引の価格帯は小画地で1000∼1500万円、通常は2500万円前後となっている。
一般的要因県内の景気は緩やかな回復基調にあり、有効求人倍率も高水準を維持している。又、熊本地震の復興需要により持家等の建築着工戸数が増加している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7935015
北緯 130度7178822

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市本山町字居屋敷６７３番１３熊本県熊本市大江４丁目７番２熊本県熊本市国府２丁目２０１番熊本県熊本市菅原町４番５熊本県熊本市安政町４番１１熊本県熊本市九品寺１丁目１番１熊本県熊本市大江５丁目１０番１１熊本県熊本市国府１丁目５１３熊本県熊本市九品寺１丁目１８番１０熊本県熊本市白山２丁目１１番６熊本県熊本市大江４丁目１３番１２熊本県熊本市中央区九品寺１丁目１８番１０熊本県熊本市中央区白山２丁目１１番６熊本県熊本市中央区南熊本４丁目６番９外熊本県熊本市中央区安政町４番１１熊本県熊本市中央区九品寺１丁目１番１熊本県熊本市中央区大江５丁目１７番２８熊本県熊本市中央区国府２丁目３８番熊本県熊本市中央区大江６丁目１３番７熊本県熊本市中央区菅原町４番５

参考：近隣駅の地価相場

九品寺交差点駅(地価相場 120,000円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)南熊本駅(地価相場 79,900円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)河原町駅(地価相場 70,800円/㎡)藤崎宮前駅(地価相場 115,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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