新潟県長岡市喜多町字金輪１８４番２８外の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,100円

2017年01月01日に行った新潟県長岡市喜多町字金輪１８４番２８外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,100円/㎡としました。

新潟県長岡市喜多町字金輪１８４番２８外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市喜多町字金輪１８４番２８外
住居表示 
価格39,100円/㎡
交通施設、距離長岡、5,500m
地積200㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋保氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋保
価格39,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因左岸バイパスの開通や周辺街路の整備により利便性が向上したが、地価上昇までにはいたっていない。
地域要因の将来予測居住の快適性が高いとは言い難い住宅地域だが、路線商業地域にアクセスしやすい。また左岸バイパスの開通により利便性が向上した。そのため潜在的な宅地需要は高いものとみられ、地価は微下落から横這いと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧長岡市の信濃川左岸（いわゆる川西地区）郊外の住宅地域である。中心的な需要者は所得が余り多くない若年ファミリー層で、地価水準が低く環境の整った住宅地域に対する選好性が高い。土地は150㎡∼200㎡で500万円∼900万円程度が需要の中心で、新築の戸建物件は総額2，000万円台前半が中心的な価格帯である。
一般的要因世界の各地域において社会的政治的に混迷を深め我国の景気は回復基調にあるが先行は予想しがたい。地方経済は疲弊してきており地域間格差が拡大。

植木幸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木幸雄
価格39,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因左岸バイパスが開通し東西道路が出来、利便性が良くなっているが地価に影響を与えるまでには至っていない。
地域要因の将来予測小規模住宅団地で他の住宅地に比べ代替性、競争性はやや劣ると考えられ居住の快適性が高いとは言えない。最寄駅には距離があるが左岸バイパス及び東西道路の開通により利便性が向上した。地価に割安感も出ている。
市場の特性 同一需給圏は、旧長岡市の信濃川左岸（いわゆる川西地区）郊外の住宅地域である。中心的な需要者は若年ファミリー層である。街路条件の整備の進む地域で地価水準が低く環境の整った住宅地域に対する選好性が高い。土地は150㎡∼200㎡で500万円∼900万円程度が需要の中心で、新築の戸建物件は総額2000万円台前半が中心的な価格帯である。
一般的要因穏やかな回復基調にあるものの低金利政策でも企業の設備投資の動きはにぶい。県内の中小企業に好況感はみられない。景気の動向は不透明である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度4498334
北緯 138度8076625

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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