福岡県大野城市緑ケ丘３丁目１３番１１(水城駅・下大利駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
63,900円
2017年01月01日に行った福岡県大野城市緑ケ丘３丁目１３番１１(福岡県大野城市緑ケ丘３−１３−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県大野城市緑ケ丘３丁目１３番１１ |
| 住居表示 | 緑ケ丘３−１３−１１ |
| 価格 | 63,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下大利、2,600m |
| 地積 | 204㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東6.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),60(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高木俊二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高木俊二 |
|---|---|
| 価格 | 63,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域が校区となっている大野南小学校の児童数はH24→H28で▲1．7％と減少（全小学校平均は＋3．3％）。 |
| 地域要因の将来予測 | 開発後約40年経過しており、約10％の区画で建替えが見られる。今後リフォームや建て替えがさらに進むものと予測する。隣接の南ヶ丘地区ではパワービルダーの建売分譲が活発で、当地域の地価も上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、下大利駅までバス便となる南ヶ丘、緑ヶ丘等の住宅地域。駅接近性劣るが、スーパーマーケットなどの便は良い。需要者は地元企業のサラリーマン等の1次取得者を主とし、近隣エリアからの住み替えが多い。不動産業者による建売分譲用素地の取得も非常に多い。中古住宅のリフォーム再販事業も見られる。需要価格帯は、土地300㎡で2000万円、小規模建売分譲（土地36坪、建物30坪）で2800∼3000万円。 |
| 一般的要因 | 大野城市のH28．10時点の人口は約10万人で、年1％前後増加。市内全域で、小規模な新築住宅分譲の売行きが好調である。 |
能久氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 能久 |
|---|---|
| 価格 | 63,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | バス便に依存し、人口は横ばいであるが、住宅需要は、堅調。地価は強含み。 |
| 地域要因の将来予測 | 現在、戸建住宅地域として熟成度は高く、将来も急激な変化は考えられない。最寄駅から距離があるものの、住宅需要は堅調であり、地価は強含みで推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大野城市内南西部の最寄駅からバス便の戸建住宅を中心とした住宅地の圏域。需要者の中心は、福岡市中心部への通勤者等である。近年、周辺では土地取引が活発化している。市場の中心価格帯は土地1000∼1500万円程度、新築住宅では3000万円程度が中心的価格帯である。 |
| 一般的要因 | 大野城市は福岡市のベッドタウンとして発展してきた。金融緩和を背景に不動産への需要は旺盛である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度5040379 北緯 130度4841682 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
水城駅(地価相場 91,900円/㎡)下大利駅(地価相場 93,800円/㎡)都府楼南駅(地価相場 72,150円/㎡)大野城駅(地価相場 115,500円/㎡)都府楼前駅(地価相場 69,400円/㎡)白木原駅(地価相場 115,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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