埼玉県坂戸市大字塚越字宿西１２２６番４(若葉駅・坂戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,100円

2017年01月01日に行った埼玉県坂戸市大字塚越字宿西１２２６番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,100円/㎡としました。

埼玉県坂戸市大字塚越字宿西１２２６番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県坂戸市大字塚越字宿西１２２６番４
住居表示 
価格23,100円/㎡
交通施設、距離若葉、2,300m
地積768㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

今西芳夫氏による調査レポート

不動産鑑定士今西芳夫
価格23,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特別な地域要因に変化はない。
地域要因の将来予測当該地域は旧来の農家住宅等を中心とする、市街地周縁部の住宅地域である。開発等の制限、市場における相対的な需要減少により、市場価格水準は若干の低下傾向にある。当面変化の要因には欠け現状維持と予測する。
市場の特性同一需給圏は、主として坂戸市東部、既成農家集落を中心とする地域と判定した。主たる需要者は基本的に属人要件が必要でありよって対象土地に対して一定の条件を満たす個人である。このため市場動向は市街地への需要回帰により取引は僅少であり、停滞感が強くなっている。中心となる価格帯については、最終需要価格で2000万円台前半から2500万円までと推定されるが、近隣に事例は乏しく特定は困難である。
一般的要因低金利、景気のごく緩やかな回復動向の下で大きな変動要因に欠ける。商業系に変化は乏しく住宅は利便性の良否で需要の明暗が分かれ差が激しい。

中野拓氏による調査レポート

不動産鑑定士中野拓
価格23,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因坂戸市郊外の駅徒歩圏外の地域に所在しており、需要者が限定され、また、戸建住宅用地等の開発には制約が伴うため、地域性に変化は認められない。
地域要因の将来予測近隣地域は農家住宅等が多く見られる住宅地域を形成している。近傍には新たな宅地の開発もなく、今後とも、静態的に現状を維持したまま、推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、坂戸市やこれに隣接する鶴ヶ島市、川島町の郊外一円に所在する農家集落地域であると判定した。市街化調整区域内に所在するため、開発の規制が厳しいことから、主たる需要者は地縁を有する個人と考えられ、同一需給圏内の類似地域を含めても取引は乏しい。取引の中心価格帯は、地域性や画地の規模等の個別性により差異が認められることから、その把握は困難であるが、引き続き、地価は下落しているものと判断される。
一般的要因円安傾向の市場環境下で輸出は好調を維持しているが、国内の景気回復はやや停滞気味であり、不動産市場には二極化の傾向が顕著に見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9617164
北緯 139度4139762

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県入間郡鶴ケ島町富士見１丁目９番１０埼玉県鶴ケ島市大字藤金字大境８４６番７１埼玉県鶴ケ島市富士見２丁目２０番６外埼玉県入間郡坂戸町大字塚越字御門１６９番２埼玉県入間郡坂戸町大字坂戸字鶴ケ島５０１番２の一部埼玉県入間郡坂戸町元町１１２２番９埼玉県入間郡坂戸町大字千代田１０８番２５埼玉県坂戸市千代田２丁目１番５７埼玉県坂戸市伊豆の山町１７番３６埼玉県坂戸市清水町１２９１番６１埼玉県坂戸市泉町３丁目２２番９埼玉県坂戸市関間１丁目１８８番３８埼玉県坂戸市千代田５丁目４番１４

参考：近隣駅の地価相場

若葉駅(地価相場 105,500円/㎡)坂戸駅(地価相場 105,000円/㎡)北坂戸駅(地価相場 103,500円/㎡)鶴ヶ島駅(地価相場 106,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード