栃木県下野市上大領字東原２８４番１９(石橋駅・国谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,800円

2017年01月01日に行った栃木県下野市上大領字東原２８４番１９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,800円/㎡としました。

栃木県下野市上大領字東原２８４番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下野市上大領字東原２８４番１９
住居表示 
価格35,800円/㎡
交通施設、距離石橋、1,600m
地積227㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の分譲住宅が多い住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大山賢氏による調査レポート

不動産鑑定士大山賢
価格35,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因石橋地区の分譲住宅地域で、特段の地域的変化は見られないが、閑静な居住環境を有し、利便性に優れることから、需要は安定しつつある。
地域要因の将来予測分譲住宅が多く見られる閑静な住宅地域であり比較的熟成度も高いことから、現状の居住環境を維持していくものと予測する。地価は比較的安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、下野市及び周辺市町の市街化区域内住宅地域。需要者の中心は、市内在住者及び通勤者の一次取得者層が大部分を占めている。需給動向は、区画整理地や新規分譲地等へ需要が集中する傾向にあるが、長年の地価下落により下げ止まり感が見受けられるようになってきており、需要は安定しつつある。需要者層は若年化の傾向にあり、取引の中心は、土地200㎡前後で600∼1，000万円程度、新築戸建で2，000∼2，500万円程度である。
一般的要因下野市の人口は近年概ね横這い傾向にある。人気の高い自治医大周辺を中心に高値の不動産取引が見られるなど、地価は比較的安定しつつある。

宇塚浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士宇塚浩一
価格35,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地外周部に存する、やや古い分譲地で、地域要因に大きな変化ないが、選別化による選好性がやや劣っており、地価下落が続いている。
地域要因の将来予測市街地外周部に存する、やや古い分譲地で地域要因に大きな変動はなく、当分は現状で推移すると思われる。選別化による選好性がやや劣る地域であるため、下落率は縮小傾向であるが、地価下落が続くものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は下野市及び近接市町の住宅地域。需要者の中心は市内居住者と市内への通勤者で、同一需給圏外からの転入も若干見受けられる。下野市では住宅地需要は堅調であるが、近隣地域は雑然とした地域で選別化による選好性がやや劣っており、近隣地域及び近接する類似地域では、不動産の需給関係は需要がやや弱含みである。需要の中心は土地で600万円∼1200万円程度、新築戸建住宅は2300万円∼2900万円程度である。
一般的要因下野市の人口は横這い傾向であるが、土地取引件数は、平成26年に回復し、平成27年は増加し、平成28年は概ね横這いとなった。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度435747
北緯 139度8534644

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

石橋駅(地価相場 39,900円/㎡)国谷駅(地価相場 37,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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