栃木県下野市石橋字牛井戸６３５番３外(石橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,100円

2017年01月01日に行った栃木県下野市石橋字牛井戸６３５番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,100円/㎡としました。

栃木県下野市石橋字牛井戸６３５番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下野市石橋字牛井戸６３５番３外
住居表示 
価格38,100円/㎡
交通施設、距離石橋、800m
地積244㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小川勉氏による調査レポート

不動産鑑定士小川勉
価格38,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変化はない。街路条件の劣る既成住宅地域であり、土地区画整理地等に比べ選好性は低く、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測街路条件が劣る既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく今後も現在の住環境を維持するものと予測する。地価は土地区画整理地との選別化によりやや下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は下野市及びその周辺部の住宅地域である。需要者の中心は下野市及びその周辺市町に居住もしくは勤務する者で同一需給圏外からの流入も見受けられる。近隣地域は駅に比較的近く店舗への利便性に優れるものの、街路条件が劣るため、土地区画整理地や民間による新規分譲地との選別化により需要は弱い状況にある。市場の中心価格帯は土地のみで総額1，000万円前後、土地建物は2，500万円前後が需要の中心とみられる。
一般的要因下野市の人口はほぼ横ばいで推移。自治医大周辺地区では地価の上昇が見られ、他の地域においても一部に地価の下げ止まりがみられる。

相馬明利氏による調査レポート

不動産鑑定士相馬明利
価格38,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣周辺地域においては街路幅員の狭い既成市街地の特性から需要がやや減退しており、変動要因は見受けられない。
地域要因の将来予測旧石橋町中心部に近接する街路幅員の狭い既成住宅地域で、地域的な開発の予定もなく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。地域の特性等から、地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、下野市及び宇都宮市南部等周辺市町に存する住宅地域一円がその圏域である。典型的需要者は、下野市を中心とする20代後半から30代の個人であり、下野市の新設住宅着工戸数は微増で推移しているが、宅地及び新築物件の供給は区画整理、ミニ開発によるものが殆どである。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は800∼1，000万円、中古の土地建物で2，000万円前後程度となっている。
一般的要因総じて住宅投資は堅調であるが、旧石橋町地区の既成市街地においては、宅地の供給は限定的で、地価水準はやや弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4368445
北緯 139度8651495

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

石橋駅(地価相場 39,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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