栃木県下野市下古山２丁目６番７外(石橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,100円

2017年01月01日に行った栃木県下野市下古山２丁目６番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,100円/㎡としました。

栃木県下野市下古山２丁目６番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県下野市下古山２丁目６番７外
住居表示 
価格50,100円/㎡
交通施設、距離石橋、1,300m
地積250㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況戸建住宅が比較的建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金田敏夫氏による調査レポート

不動産鑑定士金田敏夫
価格50,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 区画整理が完了したものの、周囲には空き地が多く見られるなど、住宅地として熟成するには至っておらず、土地取引はやや低迷している。
地域要因の将来予測 区画整理事業が完了し、良好な地域環境を有する住宅地として発展が期待されているが、地域内には未利用地も多く、住宅地として成熟するまでには、やや期間を要するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、下野市及びその周辺の市町に属する住宅地域。需要者の中心は、市内在住者に混じって隣接市町からの流入も見受けられる。需要は分譲地及び土地区画整理された地域に集中しており、利便性の高い当該地域に対する需要は比較的多い。取引の中心は土地のみで1，000∼1，500万円、土地及び建物で2，500∼3，000万円程度であり、地価は景気回復等の影響を受け、需要が戻りつつあることから、概ね横這いで推移している。
一般的要因 回復基調にある景気の影響を受ける一方、利便性に恵まれた地域性から、需要は堅調であるものの、人口増加に歯止めが掛かるなど先行きは不透明。

坂本嘉男氏による調査レポート

不動産鑑定士坂本嘉男
価格50,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因未利用地も見られるが、需要は比較的堅調で地価水準は横這い状態にある。
地域要因の将来予測土地区画整理事業が完了した住宅地域で、今後とも低層住宅地域としての推移を辿るものと予測する。未利用地が多く供給に余裕はあるが、需要も比較的多く地価水準は横這いにて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR宇都宮線及び東武宇都宮線沿線で概ね下野市及び近接する市町の圏域。需要者の中心は、下野市に居住若しくは下野市及びその周辺市町に通勤する者で、同一需給圏外からの転入も若干見受けられる。当該地域は、土地区画整理事業が完了した住宅地域で未利用地はあるものの、需要は底堅い。土地は250㎡で1200∼1500万円程度、新築の戸建物件は2500∼3000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因5年間基準の栃木県の人口減少（−1．6％）に対し、減少率（−0．3％）は小さく、世帯数は4．3％増加し、住宅地に対する需要は底堅い。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4407496
北緯 139度8649882

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

石橋駅(地価相場 39,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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