埼玉県草加市弁天１丁目１０８６番６(松原団地駅・新田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


122,000円

2017年01月01日に行った埼玉県草加市弁天１丁目１０８６番６(埼玉県草加市弁天１−１０−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を122,000円/㎡としました。

埼玉県草加市弁天１丁目１０８６番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県草加市弁天１丁目１０８６番６
住居表示弁天１−１０−２２
価格122,000円/㎡
交通施設、距離松原団地、1,100m
地積120㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅子栄二氏による調査レポート

不動産鑑定士浅子栄二
価格122,000円/㎡
個別的要因東向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点で競争力に優れる。
地域要因松原団地駅から徒歩圏の住宅地域。小規模住宅と共同住宅が混在している。需要は一次取得者が中心。地価水準は横ばい。
地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅、マンションが混在する住宅地域であり、地域要因の大きな変更は見られず、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は草加市、越谷市の郊外に所在する住宅地域。松原団地駅から徒歩圏で、一般住宅と共同住宅が混在している。需要者の中心は一次取得者である。近隣のアパート等に居住している地縁性のある需要者が多いが、都内居住の需要者も見られる。住宅は、30∼40坪の小規模画地が多い。草加市内では、住環境はやや劣り、需要はやや少ない。土地相場は38∼41万円／坪（北道路）で、新築の戸建住宅は2，000万円台後半の物件が需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかに回復しており、不動産市場にも明るさが見えてきているが、大都市圏と地方圏とで地価変動の二極化が目立ちつつある。

太田保代氏による調査レポート

不動産鑑定士太田保代
価格122,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存の小規模一般住宅などが集積する地域で、地域の特性に大きな変化は見られない。需要は比較的安定しており、地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測一般住宅や共同住宅を中心とした既成の住宅地域である。格別の変動要因は見られないため、当面は現状を維持して推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、草加市及びその周辺の市町村内に存する東武伊勢崎線沿線の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域であり、需要者の中心は圏域内の30∼40代の一次取得者層や買換層であるが地価の割安感から都内からの流入も見られる。当該地域は、すでに熟成した住宅地域であり需要は安定していて需給関係は横ばい傾向で推移している。市場において需要の中心となる価格帯は、画地規模100㎡程度で1，400万円前後、新築戸建総額で3，000万円前後である。
一般的要因個人消費に力強さはないものの、景気の緩やかな回復基調が続いている。草加市の人口は微増傾向。建築着工については貸家を中心に増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8448269
北緯 139度81174

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松原団地駅(地価相場 133,000円/㎡)新田駅(地価相場 142,500円/㎡)草加駅(地価相場 133,500円/㎡)蒲生駅(地価相場 154,500円/㎡)谷塚駅(地価相場 130,000円/㎡)越谷レイクタウン駅(地価相場 126,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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