埼玉県草加市稲荷５丁目３５番５(草加駅・松原団地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


108,000円

2017年01月01日に行った埼玉県草加市稲荷５丁目３５番５(埼玉県草加市稲荷５−３５−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を108,000円/㎡としました。

埼玉県草加市稲荷５丁目３５番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県草加市稲荷５丁目３５番５
住居表示稲荷５−３５−８
価格108,000円/㎡
交通施設、距離草加、2,900m
地積123㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

浅子栄二氏による調査レポート

不動産鑑定士浅子栄二
価格108,000円/㎡
個別的要因北道路であるが、基準方位を北として捉えているため、標準的である。
地域要因草加駅からバス便の住宅地域。中規模住宅が中心で、農地や駐車場等の空地も目立つ。需要は一次取得者が中心。地価水準は横ばい。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域であり、地域要因の大きな変更は見られず、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は草加市、八潮市の郊外に所在する住宅地域。草加駅からバス便で、空地も多い。需要者の中心は一次取得者である。近隣のアパート等に居住している地縁性のある需要者が多いが、都内居住の需要者も見られる。住宅は、40坪前後の中規模画地が多い。草加市内では、住環境は標準的で、需要は相応にある。土地相場は35∼38万円／坪（北道路）で、新築の戸建住宅は3，000万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかに回復しており、不動産市場にも明るさが見えてきているが、大都市圏と地方圏とで地価変動の二極化が目立ちつつある。

大山光男氏による調査レポート

不動産鑑定士大山光男
価格108,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏外の住宅地であり、需要は限定的で、需要の増加は見られない。
地域要因の将来予測最寄駅からは徒歩圏外の区画整理済の住宅地域であり、大きな地域要因の変動もなく、現状の特性を維持するものと予測する。地価動向は最寄駅からやや距離があり概ね横ばい程度である。
市場の特性同一需給圏は、東武伊勢崎線沿線で概ね草加市、八潮市の圏域である。需要者は地縁的選好性を有する当該地域に居住する第一次取得層が中心として、他地域からの流入も見られる。需給は最寄駅から徒歩圏外であることから横這い傾向である。取引は建売住宅が大半であるが、土地は約120㎡程度で1，400万円前後、新築戸建住宅で3，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因東武伊勢崎線の中核市で、人口は増加傾向を持続し、土地取引件数は概ね横這い傾向である。地価は交通利便性に優れる地域での上昇が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8372171
北緯 139度8256363

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県草加市青柳町字下１６丁１２３０番埼玉県草加市稲荷２丁目８１番１７外埼玉県草加市青柳１丁目４６５４番７外埼玉県草加市稲荷３丁目９番１７埼玉県八潮市大字八條字幸ノ宮２５４０番５外埼玉県八潮市大字中馬場字新川向１８１番１内埼玉県八潮市中央３丁目２９番４埼玉県八潮市大字鶴ケ曽根字沖通８２８番１４埼玉県八潮市中央１丁目２１番２３埼玉県八潮市大字八條字幸ノ宮２８７４番１外

参考：近隣駅の地価相場

草加駅(地価相場 133,500円/㎡)松原団地駅(地価相場 133,000円/㎡)谷塚駅(地価相場 130,000円/㎡)新田駅(地価相場 142,500円/㎡)八潮駅(地価相場 123,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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