兵庫県高砂市伊保１丁目１７９０番５(大塩駅・的形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,800円

2017年01月01日に行った兵庫県高砂市伊保１丁目１７９０番５(兵庫県高砂市伊保１−２−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,800円/㎡としました。

兵庫県高砂市伊保１丁目１７９０番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県高砂市伊保１丁目１７９０番５
住居表示伊保１−２−２１
価格57,800円/㎡
交通施設、距離伊保、500m
地積173㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

秋山周史氏による調査レポート

不動産鑑定士秋山周史
価格57,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存住宅地域として熟成した地域で、地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測幹線背後の戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に変動も見られないことから、当面は現状で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は高砂市全域、用途的な類似地域は戸建住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が大半で、圏外からの転入者は少ない。市内でも利便性の優る地域で新規分譲等による宅地供給が依然として継続しているが、比較的に街路条件の良い既存住宅地域においては値頃感もあり、需要は回復傾向にある。土地は1，000万円程度、新築戸建物件は2，500万円程度が中心価格帯である。
一般的要因高砂市の人口は微減傾向。新興住宅地域等の需要は堅調であるが、既存住宅地域については街路条件等による選別が進む。

岡本朋美氏による調査レポート

不動産鑑定士岡本朋美
価格57,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した住宅地にあって、地域要因に特段の変動は認められないが、新興住宅地との競合で需要は弱含みで推移。
地域要因の将来予測中規模戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地に存し、価格時点現在は特段の地域要因の変動は見られないことから、当面は現状を維持しつつ推移していくものと思料する。
市場の特性同一需給圏は高砂市及び姫路市東部の住宅地域で、特に山電沿線と密接な価格牽連性を有する。需要者は圏内に居住する第一次取得者層が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は中古住宅を主体とした熟成度の高い住宅地であるが、周辺の新興住宅地との競合で需要は若干の弱含みである。中心となる価格帯は150∼180㎡程度の画地で800∼1000万円程度、新築戸建住宅で2500万円前後である。
一般的要因市の人口は微減、高齢化率は増加。不動産の選別化により好立地でのスポット的な住宅市場の活況は見られるが、旧集落等の需要は依然として弱含み。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7867565
北緯 134度7512126

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県姫路市大塩町字稲荷９６０番２兵庫県姫路市的形町的形字仮屋１６６１番兵庫県姫路市的形町的形字小島東１７２２番１１外兵庫県姫路市大塩町字白貝２２０６番１５外兵庫県姫路市的形町的形字松五良浜１６８６番２０兵庫県姫路市大塩町字浜側６６５番２兵庫県高砂市伊保町中島字島２５０番４兵庫県高砂市曾根町字宮ノ前２４４９番１３兵庫県高砂市阿弥陀町字春日野２６０１番６兵庫県高砂市阿弥陀町南地字村東３３８番５

参考：近隣駅の地価相場

大塩駅(地価相場 56,200円/㎡)的形駅(地価相場 57,800円/㎡)曽根駅(地価相場 57,000円/㎡)ひめじ別所駅(地価相場 57,800円/㎡)山陽曽根駅(地価相場 55,700円/㎡)八家駅(地価相場 63,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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