滋賀県長浜市相撲町字堂前８７７番１５(長浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,900円

2017年01月01日に行った滋賀県長浜市相撲町字堂前８７７番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,900円/㎡としました。

滋賀県長浜市相撲町字堂前８７７番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県長浜市相撲町字堂前８７７番１５
住居表示 
価格47,900円/㎡
交通施設、距離長浜、2,500m
地積215㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況東6.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木道代氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木道代
価格47,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地であるが、東向きであり、日照・通風等の居住の快適性に優れ相対的選好性が強い。
地域要因旧長浜市郊外の標準的な住宅団地であり、当該団地自体の老朽化、駅から遠いこと等から競争力の低下が見られる。
地域要因の将来予測旧長浜市北西部の湖岸に古くに開発された造成団地であり、今後も現状のまま安定的に推移するものと予測される。地価は依然として下落傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は旧長浜市を中心とした長浜市一円の一般住宅地域と判断した。需要者は30代∼40代前半の第一次取得者が中心と考えられる。当該地域は最寄り駅から遠い住宅団地であり、利便性の悪さから需要は弱含んでいる。不動産市場で中心となる価格帯は200㎡程度の更地で1000万円前後、新築一戸建が取引される場合、標準的な価格水準は2500万円前後である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた足踏み状態にある。当市では特に北部地域で人口は減少、高齢化が進んでいる。

服部直幸氏による調査レポート

不動産鑑定士服部直幸
価格48,000円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模等の中間画地であるが、方位において優位性があり、標準的画地に比べ若干競争力を有する。個別的要因に変動はない。
地域要因需給に影響を及ぼす要因の変動は特に認められず、地域要因は現況のまま推移していくものと判定する。景況感等から地価は依然下落傾向。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成している地域であり、需要を喚起するような開発等も見られないため、地価は現況のまま弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR北陸本線長浜駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は、長浜市及び隣接市町の居住者や企業勤務者である。周辺では中小規模の新規分譲も散見されるが、人口減少傾向、景気の停滞感などから需給ともに弱く地価は未だ下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で700万円∼1，000万円、戸建住宅で2，500万円前後程度と把握する。
一般的要因家計収入の伸び悩み、景気の先行き不透明感から、県内景気は回復基調にあるものの、弱含みで推移。長浜市の人口は減少傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3891627
北緯 136度2482442

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長浜駅(地価相場 96,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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