滋賀県長浜市祇園町字十ノ坪１４０番７外(長浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,400円

2017年01月01日に行った滋賀県長浜市祇園町字十ノ坪１４０番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,400円/㎡としました。

滋賀県長浜市祇園町字十ノ坪１４０番７外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県長浜市祇園町字十ノ坪１４０番７外
住居表示 
価格52,400円/㎡
交通施設、距離長浜、1,400m
地積363㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

服部直幸氏による調査レポート

不動産鑑定士服部直幸
価格52,300円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因需給に影響を及ぼす要因の変動は特に認められず、地域要因は現況のまま推移していくものと判定する。景況感等から地価は依然下落傾向。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成している地域であり、大きな要因変動は認められず、今後も閑静な住環境を維持するものと予測される。地価は現況のまま弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR北陸本線長浜駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の中心は、長浜市及び隣接市町の居住者や企業勤務者である。周辺では中小規模の新規分譲も散見されるが、人口減少傾向、景気の停滞感などから需給ともに弱く地価は未だ下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、300㎡程度の土地で1，500万円前後程度と把握する。
一般的要因家計収入の伸び悩み、景気の先行き不透明感から、県内景気は回復基調にあるものの、弱含みで推移。長浜市の人口は減少傾向。

目片匡氏による調査レポート

不動産鑑定士目片匡
価格52,500円/㎡
個別的要因標準的な形状、規模を有する北向きの中間画地で、個別的要因に基づく特段の優劣がなく、当該個別的要因に特段の変動はない。
地域要因古くに開発された住宅地域で、地域要因に特段の変化はない。旧長浜市住宅地はやや弱含みの状況が続いている。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はないので現状を維持すると予測する。長浜市の人口が減少傾向にあることから全般的な土地需要はやや弱く、当面地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は旧長浜市を中心とした普通住宅地域である。中規模戸建住宅が多い住宅地域で、需要者は長浜市及び同市周辺の居住者が中心である。県内北部の住宅地の市場動向は、やや弱含みの状況が継続しており、当該地域も同様の状況である。土地は300㎡程度で1，500万円∼1，700万円程度、新築戸建で2，500万円∼3，500万円程度の価格帯での取引が中心である。
一般的要因県内景気は緩やかに持ち直しつつある。長浜市の人口は微減傾向にあり、不動産市場への影響が認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3852911
北緯 136度2537519

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長浜駅(地価相場 96,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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