滋賀県長浜市下坂浜町字西畑１０２番(田村駅・長浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,300円

2017年01月01日に行った滋賀県長浜市下坂浜町字西畑１０２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,300円/㎡としました。

滋賀県長浜市下坂浜町字西畑１０２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県長浜市下坂浜町字西畑１０２番
住居表示 
価格43,300円/㎡
交通施設、距離長浜、1,900m
地積317㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか農家住宅も見られる既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木道代氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木道代
価格43,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する中間画地であるが、東向きであり、日照・通風等の居住の快適性に優れ相対的選好性が強い。
地域要因湖岸の旧来からの住宅地域であり、宅地需要は依然弱い。需給に影響を及ぼす要因の変動は特に認められない。
地域要因の将来予測市南部の湖岸に位置する古くからの住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価は弱含み傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏は長浜市に存する既成住宅地域である。需要者は当該地域に地縁を有する世帯が中心と見られる。市場は地縁的な選好性が強いため流動性が低く、需要・供給共にやや弱い。画地の規模等も多様なことから取引の中心価格帯の把握は難しいが、当該地域内の標準的な300㎡の土地で総額1000∼1500万円であると判断する。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた足踏み状態にある。当市では特に北部地域で人口は減少、高齢化が進んでいる。

玉瀧光氏による調査レポート

不動産鑑定士玉瀧光
価格43,300円/㎡
個別的要因東向きであり、日照等の居住の快適性に優れ、競争力の程度はやや優れる。個別的要因に変動はない。
地域要因旧長浜市内の古くからの既成住宅地域であり、地域要因に変化はない。需要は限定的であり、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測長浜駅徒歩圏外の一般住宅、農家住宅が見られる既成住宅地域であり、土地利用に変化はみられない。地域性より地縁的選好性を有し需要は限定的であり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長浜市を中心とする湖北地域の地域特性が類似する既成住宅地域と判断した。主たる需要者は、地縁的選好性を有する地元居住者であり、外部からの流入が少ない閉鎖的な市場構造であるため需要は弱含みである。既成住宅地の取引は少なく、また個別的事情が強いため市場で中心となる価格帯を明確に見出すことは困難であるが、土地単価で概ね4万円／㎡∼5万円／㎡程度と考えられる。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、停滞傾向が続いている。長浜市の人口は微減傾向にあり、高齢化が進行している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

内水面

土地利用・植生宅地,水面
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3665579
北緯 136度274611

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

田村駅(地価相場 43,600円/㎡)長浜駅(地価相場 96,600円/㎡)坂田駅(地価相場 27,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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