兵庫県神戸市西区枝吉４丁目１３８番(西明石駅・林崎松江海岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


79,300円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市西区枝吉４丁目１３８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,300円/㎡としました。

兵庫県神戸市西区枝吉４丁目１３８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市西区枝吉４丁目１３８番
住居表示 
価格79,300円/㎡
交通施設、距離明石、3,500m
地積121㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と農地等が見られる郊外の住宅地域
前面道路の状況北3.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

近藤亮太氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤亮太
価格79,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因戸建住宅の中に農地も残る住宅地である。地域要因に特に変化はない。
地域要因の将来予測中小規模の戸建住宅を中心に農地等が見られる郊外の住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、現状を維持すると予測する。地価は安定した需給を反映し、横ばいの状態が続くと予想される。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線沿線で概ね神戸市西部、明石市の圏域に存する住宅地域である。戸建住宅を中心に、農地も見られる既成住宅地であり、需要者は神戸市西区、明石市内の居住者が大半を占める。一次取得者を中心に需要があり、地価は横ばいに推移する。土地は120㎡程度で1，000万円弱、新築建売住宅は2，500万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因神戸市の経済は安定的に推移する。市内の人口は緩やかに増加するが、西区では微減傾向である。西区の地価は二極化が進んでいる。

植木剛氏による調査レポート

不動産鑑定士植木剛
価格79,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が見られるほか農地も残存しており、残存農地の宅地化が進みつつある。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅が見られる郊外の住宅地域であり、周辺では残存農地の宅地化が進みつつある。今後とも住宅地域として熟成していくものと予測する。地価はほぼ安定的に推移している。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線及び市営地下鉄西神山手線沿線で、概ね神戸市西部及び明石市の圏域に存する住宅地域。需要者は神戸市及び明石市の居住者が大半である。郊外の住宅地域として熟成しつつあり、需給は概ね安定的に推移している。西区内の住宅地としては価格水準は中位にあり、取引の中心となる価格帯は土地で1，000万円程度、新築戸建は2，500万円程度である。
一般的要因景気回復基調の影響はあまりなく、神戸市西区における不動産市況は二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6681935
北緯 134度9772802

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西明石駅(地価相場 94,150円/㎡)林崎松江海岸駅(地価相場 101,150円/㎡)西新町駅(地価相場 110,000円/㎡)明石駅(地価相場 110,000円/㎡)藤江駅(地価相場 93,300円/㎡)人丸前駅(地価相場 114,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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