兵庫県神戸市西区天王山１９番９(西神南駅・伊川谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


71,400円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市西区天王山１９番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,400円/㎡としました。

兵庫県神戸市西区天王山１９番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市西区天王山１９番９
住居表示 
価格71,400円/㎡
交通施設、距離明石、4,600m
地積180㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木剛氏による調査レポート

不動産鑑定士植木剛
価格71,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅からは離れるが、良好な居住環境を有する住宅地域としての地位を維持し、地域要因に大きな変動はみられない。
地域要因の将来予測当該地域は天王山地区計画が指定されており、高台の戸建住宅地域として良好な居住環境を有し、今後とも現状を維持し推移していくものと予測する。地価は横ばい傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR山陽本線及び市営地下鉄西神山手線沿線などで、概ね神戸市西部及び明石市の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は神戸市及び明石市の居住者だが、圏外からの転入も期待される。郊外の区画整然とした閑静な住宅地域であり、需給は安定的に推移している。土地は1，300万円程度、新築の戸建住宅は3，000万円∼3，500万円程度が取引の中心価格帯となる。
一般的要因景気回復基調の影響はあまりなく、神戸市西区における不動産市況は二極化が進んでいる。

藤田毅氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田毅
価格71,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺環境に目立った変化は見られない。周辺区画整理地での供給が活発であるが、住環境が良好なことから安定した需要が見込まれるものと予測する。
地域要因の将来予測中規模の一般住宅が多い高台に開発された区画整然とした住宅地域であり、現況通り推移するものと予測する。最寄駅からは遠いものの、利便施設には比較的近いことから地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線及び市営地下鉄西神山手線を利用する神戸市西部から明石市に位置する中規模の一般住宅が多い住宅地域。需要の中心は神戸市内及び明石市以西の居住者である。駅からはバス便ではあるものの、利便施設には比較的恵まれていることから需要は安定的に推移している。新築物件であれば、土地建物総額で3500万円程度までの物件が需要の中心を占めている。
一般的要因明石市街地に近いエリアや地下鉄沿線では需要は堅調であるが、バス圏では均衡しており、神戸電鉄沿線や市街化調整区域では減退傾向にある。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6774343
北緯 135度0086496

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西神南駅(地価相場 85,500円/㎡)伊川谷駅(地価相場 96,250円/㎡)人丸前駅(地価相場 114,000円/㎡)大蔵谷駅(地価相場 120,500円/㎡)明石駅(地価相場 110,000円/㎡)朝霧駅(地価相場 132,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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