静岡県三島市初音台８番８(大場駅・三島二日町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


86,500円

2017年01月01日に行った静岡県三島市初音台８番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を86,500円/㎡としました。

静岡県三島市初音台８番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県三島市初音台８番８
住居表示 
価格86,500円/㎡
交通施設、距離三島、2,500m
地積198㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山田啓吾氏による調査レポート

不動産鑑定士山田啓吾
価格87,000円/㎡
個別的要因直近において個別的要因に特段の変動はない。南東側で接道するため、日照面で有利である。
地域要因東駿河湾環状道路三島塚原ICに近く、交通利便性の向上から一時需要が高まったが、現在は一服感がある。
地域要因の将来予測郊外丘陵地に造成された住宅団地の一角にあり、当面は現状のまま推移するものと予測される。但し市郊外で新たな大・中規模の分譲地造成が行われており、そちらに需要を奪われる可能性もある。
市場の特性同一需給圏は三島市を中心に、隣接市町の住宅地域を包含する。需要者の中心は市内に在住・通勤するサラリーマン等の一次取得者層であるが、圏内他市町からの流入も見られる。中心市街地の東方郊外の丘陵地に造成された街路幅員の広めな住宅地域であり、住環境は概ね良好で需給はほぼ拮抗している。取引の中心となる価格帯は更地で1，000万円台の後半、新築戸建で3，000万円台の前半程度と判断される。
一般的要因新幹線停車駅を有し、郊外を東駿河湾環状道路が走る。市人口はほぼ横這いであるが、良好な交通利便性に支えられて宅地需要は総じて堅調である。

矢野敏夫氏による調査レポート

不動産鑑定士矢野敏夫
価格86,500円/㎡
個別的要因郊外の南東向きの画地で、地域内での競争力の程度も比較的強い。個別的要因に変動はない。
地域要因街路、画地が整然とした住宅地域で、潜在的需要はあるものの、利便性等がやや劣ること等により、地価は弱含みに推移。
地域要因の将来予測比較的熟成した郊外住宅地域であり、当面は現状の住宅地域として推移するものと予測する。今後の地価水準は弱含み傾向と予測する。
市場の特性 同一需給圏は三島市のほか沼津市等隣接市町を含む圏域である。需要者は三島市内の賃貸住宅居住者が多く、第一次取得者層を含む。街路条件は優れるが、中心街からやや隔たった丘陵部に位置し、生活の利便性はやや劣る。強い需要はないものの需給関係は比較的安定している。画地規模により取引総額にはバラツキがあるが、土地は1，500万円∼1，800万円程度、新築の戸建物件で3，000万円∼3，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因津波リスクが無く、新幹線利用が可能な三島市の住宅地需要は、新規の宅地供給が少ないこともあって、全体的に堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0971435
北緯 138度9226405

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大場駅(地価相場 94,800円/㎡)三島二日町駅(地価相場 108,500円/㎡)三島田町駅(地価相場 148,000円/㎡)伊豆仁田駅(地価相場 85,750円/㎡)三島広小路駅(地価相場 135,500円/㎡)三島駅(地価相場 137,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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