静岡県三島市長伏１５５番２８(大場駅・伊豆仁田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
46,300円
2016年01月01日に行った静岡県三島市長伏１５５番２８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県三島市長伏１５５番２８ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 46,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 三島、5,000m |
| 地積 | 1,658㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑) |
| 利用現況 | 工場 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の工場が建ち並ぶ工業団地 |
| 前面道路の状況 | 北8.0m道路 |
| その他の接面道路 | 西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山田啓吾氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山田啓吾 |
|---|---|
| 価格 | 46,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 平成26年に東駿河湾環状道路三島塚原IC∼函南塚本IC間が開通し、高速道路への接近性が多少向上した。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の工場が建ち並ぶ既存の工業団地であり、用途移行の可能性が低いため、今後も現状のまま推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は三島市及び隣接各市町内の工業地域である。需要者の中心は圏内の中小企業と考えられる。国内景気は穏やかに回復しつつあるが、地方中小企業の業績回復は相対的に遅れている。このため工業地の需要は広域的な需要層が期待される高速道路IC周辺等を除くと、弱含み横這い傾向にある。工業地の取引は非常に少ない上に、業種によって規模や価格帯が大きく異なるため、需要の中心となる価格帯の把握が困難な状況となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は徐々に回復傾向にあるが、地方中小企業の業況判断や収益改善は依然として厳しい。 |
米山和志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 米山和志 |
|---|---|
| 価格 | 46,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 東駿河湾環状道路「函南塚本IC」が供用開始されたが、既成の中小工業地であるため、影響は小さく、地価の上昇には至っていない状況。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成の工業団地であり、土地利用に変化は見られない。東駿河湾環状道路の供用延長により、高速道路等へのアクセスは向上したが、需要を喚起する要因とはなっていない。暫くは、大きな変化はないものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は三島市を中心に沼津市、清水町、函南町等の周辺市町を含む圏域である。需要の中心は自用の工場及び倉庫建築目的の法人及び個人事業者で、同一需給圏外からの需要は少ない。中小企業の設備投資意欲は依然として旺盛ではなく、中小工場地の需要は少ない状況が続いている。工場地で取引される面積の範囲は広く、取引件数も少ないことから中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 中小企業の業績回復の実感は乏しく、設備投資意欲は旺盛ではない状況。三島市の中小規模の工業地の需要に大きな変化はない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0829201 北緯 138度9183048 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
大場駅(地価相場 94,800円/㎡)伊豆仁田駅(地価相場 85,750円/㎡)原木駅(地価相場 86,500円/㎡)三島二日町駅(地価相場 108,500円/㎡)三島田町駅(地価相場 148,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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