静岡県三島市梅名５７０番５(大場駅・三島二日町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


81,600円

2017年01月01日に行った静岡県三島市梅名５７０番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を81,600円/㎡としました。

静岡県三島市梅名５７０番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県三島市梅名５７０番５
住居表示 
価格81,600円/㎡
交通施設、距離三島、3,800m
地積341㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農地の多い中に一般住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

矢野敏夫氏による調査レポート

不動産鑑定士矢野敏夫
価格81,700円/㎡
個別的要因市街化調整区域内の東向きの画地であるが、居住環境等が良好のため、競争力の程度は比較的強く推移。個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の既成住宅地域で、利便性と手ごろな価格水準から周辺地価水準は弱含み横這い傾向で推移。
地域要因の将来予測市街化調整区域内であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現状の戸建住宅地域として推移するものと予測する。市街化調整区域であるが、生活上の利便性は概ね良好で、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は三島市を中心に、隣接する清水町、函南町等の郊外住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する第一次取得者層が中心である。市街化調整区域に存するが、利便性及び住環境は劣っていないため、相応の需要は存在しているが、地域の標準的な画地規模としてはやや大きく、画地規模の大きい需要者は限られる。土地は1，800万円∼2，900万円程度、新築の戸建物件で3，300万円∼4，400万円程度が需要の中心である。
一般的要因津波リスクが無く、新幹線利用が可能な三島市の住宅地需要は、新規の宅地供給が少ないこともあって、全体的に堅調である。

充登氏による調査レポート

不動産鑑定士充登
価格81,400円/㎡
個別的要因東接面道路であり、方位に関し相応の格差を判定した。
地域要因市街化調整区域内の居住性、利便性とも支障のない住宅地域であるが、周辺の市街化区域内の類似地域と比較して競争力がやや劣る。
地域要因の将来予測当地域は、市街化調整区域内の農地の目立つ住宅地域で、土地利用に影響を与える特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移してゆくものと予測される。需要、地価とも若干の弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は三島市を中心として、清水町・函南町・隣接市町の住宅地域である。市街化調整区域内の住宅地域であるため、土地利用度は低いが、街路条件・利便性・居住環境とも支障はなく、奥地の調整区域内集落とは様相を異にする。相応の需要は存在するが、市街化区域内の地域との比較では競争力はやや劣り、やや弱い動きも見られる。土地は、2500万円前後、新築戸建で4000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因三島市は県東部伊豆地方の交通の要所で、首都圏への利便性もある。中心市街地は宅地の需要に対し供給が少なく、郊外分譲地は需給が拮抗している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0971435
北緯 138度9226405

参考：該当物件周辺マップ

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静岡県田方郡函南町仁田字沢ノ前２５番９静岡県田方郡函南町間宮字板倉５２番２静岡県駿東郡清水町伏見字大ノ田２６１番２外静岡県駿東郡清水町堂庭字京免１１３番４静岡県三島市徳倉４丁目６９３番１３ほか２筆静岡県三島市谷田字久保畑ケ１１２４番１１３ほか１筆静岡県三島市梅名２０３番静岡県三島市本町１７４３番１ほか１筆静岡県三島市沢地４０３番ほか１筆静岡県三島市松本１４５番１静岡県三島市南二日町５９６番３外静岡県三島市梅名３７７番１静岡県三島市幸原町２丁目１１５番２０静岡県三島市青木２７４番３外静岡県三島市長伏５１番５静岡県三島市南町２６４番５８静岡県三島市東本町１丁目７０２番１０静岡県三島市中田町５２５番６

参考：近隣駅の地価相場

大場駅(地価相場 94,800円/㎡)三島二日町駅(地価相場 108,500円/㎡)三島田町駅(地価相場 148,000円/㎡)伊豆仁田駅(地価相場 85,750円/㎡)三島広小路駅(地価相場 135,500円/㎡)三島駅(地価相場 137,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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