徳島県徳島市北常三島町３丁目４番４(徳島駅・阿波富田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


105,000円

2017年01月01日に行った徳島県徳島市北常三島町３丁目４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を105,000円/㎡としました。

徳島県徳島市北常三島町３丁目４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県徳島市北常三島町３丁目４番４
住居表示 
価格105,000円/㎡
交通施設、距離徳島、2,200m
地積307㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北3.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤修一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤修一郎
価格104,000円/㎡
個別的要因特に変動はない。
地域要因地価下落が落ち着いてきている。潜在的には土地需要が見込まれる地域であるが、分譲マンションとも競合している。
地域要因の将来予測低層住宅地域として今後も現況にて推移すると予測。徳島大学に近く、病院にも近い立地からアパートに対する需要も見られる。土地に割高感があったが、最近は需要増の傾向も窺われ地価はほぼ横ばいと予測される。
市場の特性同一需給圏は徳島市中心市街地の北東部、吉野川右岸背後に形成された住宅地域。需要者の中心は、市内に居住する比較的所得の高い中高年齢層や事業経営者のほか、まとまった規模の土地については開発業者の参入も見受けられる。割高感から需要は限定的であったが、最近は高額取引も散見される。取引される土地の規模はまちまちであるが、標準的な画地規模で3，200万円程度となっている。
一般的要因景気回復はまだまだ弱いが、雇用・所得環境の改善が地域経済に与える影響も見られ、土地価格の下落傾向も若干の改善が継続している。

片山岩雄氏による調査レポート

不動産鑑定士片山岩雄
価格105,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高層分譲マンションとの競合はあるが、周辺に市民病院や大学が立地し、旧来より潜在的需要が高い地域であり値頃感からも需要は強含み。
地域要因の将来予測 徳島市中心市街地の北部の既成住宅地域として今後とも現況利用形態が続く。市民病院や大学に近接し、需給とも堅調で、広面積地は高層分譲マンション用地の需要もあり地価は強含みと予測。
市場の特性 同一需給圏は徳島市中心市街地の北東部の住宅地域。需要者の中心は徳島市内に居住または就業する比較的高所得者層のほか、広大地についてはマンション業者が積極的に参入する。閑静な住宅地であり、近年は値頃感から需要は堅調で、地価は強含み。土地は300㎡前後で3200万円程度、古家付きか更地取引が多く、新築戸建分譲地は殆ど見られない。
一般的要因徳島市は人口微減対前年比−0．2％、世帯数微増対前年比0．7％の傾向が継続。景気回復は見られるが立地条件によって需給動向に強弱がある。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度0803996
北緯 134度5641621

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

徳島駅(地価相場 92,900円/㎡)阿波富田駅(地価相場 88,500円/㎡)佐古駅(地価相場 87,550円/㎡)二軒屋駅(地価相場 92,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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