北海道札幌市西区宮の沢３条５丁目４８７番１４６(宮の沢駅・発寒駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


56,000円

2017年01月01日に行った北海道札幌市西区宮の沢３条５丁目４８７番１４６(北海道札幌市西区宮の沢３条５−１５−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,000円/㎡としました。

北海道札幌市西区宮の沢３条５丁目４８７番１４６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道札幌市西区宮の沢３条５丁目４８７番１４６
住居表示宮の沢３条５−１５−２６
価格56,000円/㎡
交通施設、距離宮の沢、1,300m
地積197㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ緩傾斜地の住宅地域
前面道路の状況南東11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

江口秀一氏による調査レポート

不動産鑑定士江口秀一
価格56,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変動要因はない。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変動はないが、利便性の点で二極化の傾向は続いており、当該地域の地価は弱含み傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、西区の住宅地域。中でも、宮の沢地区との関連が深い。需要者の中心は、札幌市内の居住者である。地域要因に特段の変動はないものと見られる。ただし、近年の都心回帰傾向もあり、山に近い傾斜地の需要動向には注視が必要と考える。土地の総額価格帯は、1000∼1300万円程度と見る。
一般的要因中央区の地価が上昇しており、需要が他区へ流れている傾向にある。収益物件の取得、画地の小規模化による地価押上げの要因もある。

流田有啓氏による調査レポート

不動産鑑定士流田有啓
価格56,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性の劣る郊外住宅地に対する土地需要は相対的に弱く、地域の居住環境の充実も見られるが、地価は横這いから下降傾向が見られる。
地域要因の将来予測住宅地域として成熟しており、今後もしばらくの間、現状を維持していくものと予測する。また、土地需要は持ち直し感がみられるものの、交通利便性が劣るため、地価は横這いから下降傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は主として宮の沢地区の住宅地域一円である。中心となる需要者は同区居住のエンドユーザー及び不動産業者等である。交通利便性がやや劣るため、当該地域周辺に多くの宅地供給は無いが、景気回復基調も見られ、土地需要は大きな落ち込みもなく推移してる。需要の中心は規模190∼300㎡程度、土地総額1100∼1600万円程度、新築の戸建物件で2000∼2600万円程度が中心である。
一般的要因国内経済は、経済政策による金融緩和政策等の影響があり、土地需要は持ち直しの傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0896226
北緯 141度2626715

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

宮の沢駅(地価相場 78,750円/㎡)発寒駅(地価相場 68,750円/㎡)発寒南駅(地価相場 86,400円/㎡)発寒中央駅(地価相場 82,500円/㎡)稲積公園駅(地価相場 56,600円/㎡)手稲駅(地価相場 56,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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