北海道札幌市西区発寒６条１４丁目１１５番８４(発寒駅・宮の沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


76,500円

2017年01月01日に行った北海道札幌市西区発寒６条１４丁目１１５番８４(北海道札幌市西区発寒６条１４−１３−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を76,500円/㎡としました。

北海道札幌市西区発寒６条１４丁目１１５番８４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道札幌市西区発寒６条１４丁目１１５番８４
住居表示発寒６条１４−１３−２３
価格76,500円/㎡
交通施設、距離宮の沢、1,100m
地積167㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

更科慎一氏による調査レポート

不動産鑑定士更科慎一
価格76,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因札幌市内の平均的な住宅地域。地域に特段の変動要因はないが、価格の値頃感から需要が高くなっているものと思われる。
地域要因の将来予測標準地周辺は小規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域であり、地域要因に変動はない。今後の地価動向は相対的な割安感から上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西区内の住宅地域のうちJR発寒駅、地下鉄宮の沢駅を最寄駅とする圏域が中心である。需要者の中心は札幌市内在住者。イオンショッピングセンターに近く、その他の商業施設等も充実してきているため利便性に優れた住宅地として人気が高まっている。小規模な画地が多いことと価格の値頃感から需要は堅調である。土地総額の中心価格帯は1000万円∼1400万円程と見る。
一般的要因相続税制の改正、老後の資金対策等から収益物件を中心に宅地需要が高まる傾向にあり、不動産に対する金融機関の融資がこれを後押ししている。

江口秀一氏による調査レポート

不動産鑑定士江口秀一
価格77,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変動要因はない。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変動はないが、利便性のある地域の需要は増しており、地価は強含み傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は西区の住宅地域。中でもJR発寒駅、地下鉄宮の沢駅の交通圏が中心である。需要者の中心は、札幌市内居住者である。イオンショッピングセンターにもほど近く、利便性の良い住宅地として成熟している。小規模な画地が多い。利便性に比べた値頃感から、需要は比較的堅調である。土地総額の中心価格帯は、1000∼1500万円程と見る。
一般的要因中央区の地価が上昇しており、需要が他区へ流れている傾向にある。収益物件の取得、画地の小規模化による地価押上げの要因もある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0968191
北緯 141度2687152

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

発寒駅(地価相場 68,750円/㎡)宮の沢駅(地価相場 78,750円/㎡)稲積公園駅(地価相場 56,600円/㎡)発寒中央駅(地価相場 82,500円/㎡)発寒南駅(地価相場 86,400円/㎡)手稲駅(地価相場 56,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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