新潟県新潟市東区松和町１０９番２１(東新潟駅・大形駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市東区松和町１０９番２１(新潟県新潟市東区松和町９−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,000円/㎡としました。

新潟県新潟市東区松和町１０９番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市東区松和町１０９番２１
住居表示松和町９−３０
価格70,000円/㎡
交通施設、距離新潟、6,200m
地積169㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

新井俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士新井俊一
価格70,000円/㎡
個別的要因特に変動は無い。
地域要因地域要因に特に変動は無い。需要は堅調であるが売物件は不足気味で地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測環境良好な高台の一般住宅地域であり、生活利便性も良好であることから、今後も住宅地として熟成していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東区内の住宅地域で、需要者の属性は東区内の一次取得者居住者が中心となっているが、周辺市区町からの転入者も多く見られる。自己使用目的での住宅用地としての需要が大半であるが、一部小規模なアパート等も存する。高台に位置し環境、利便性共に良好であることから需要は堅調である。標準的な取引価格としては、170㎡程の土地が1，100∼1，400万円で取引されている。
一般的要因ここ数年東区の人口はほぼ横這い、世帯数は微増で推移している。不動産については利便性の高い地域では高値での取引も増加しつつある。

神田伸一氏による調査レポート

不動産鑑定士神田伸一
価格70,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 好立地、好環境に需要が集中する傾向のなか、居住環境が良好な住宅地域における需要は底堅く推移している。
地域要因の将来予測 熟成した閑静な戸建住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測され、需要は底堅く推移しており、地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、新潟市東区のうち北寄りの住宅地域。需要者の中心は市内在住者であるが周辺地域からの転入も見られる。当該地域は、熟成した閑静な住宅地域であり、居住環境が比較的良好で新規に供給された新興住宅地との競合、地方の経済情勢等の影響も見られるが、総じて需給は均衡しており、この傾向は暫くは続くものと思料される。土地は1，000万∼1，400万円程度、新築の戸建物件は2，500万円程度が市場での需要の中心となっている。
一般的要因 地方景気は金融緩和、消費増税延期で、回復に対する期待感があるものの、その動きが弱く、こうした経済的要因が需給動向に影響を及ぼしている。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9405005
北緯 139度096162

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東新潟駅(地価相場 65,100円/㎡)大形駅(地価相場 64,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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