広島県尾道市高須町字山波崎１３８７番３(東尾道駅・松永駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


55,800円

2017年01月01日に行った広島県尾道市高須町字山波崎１３８７番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,800円/㎡としました。

広島県尾道市高須町字山波崎１３８７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番広島県尾道市高須町字山波崎１３８７番３
住居表示 
価格55,800円/㎡
交通施設、距離東尾道、1,500m
地積132㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇佐秀雄氏による調査レポート

不動産鑑定士宇佐秀雄
価格55,800円/㎡
個別的要因特になし。
地域要因ミニ開発された住宅地の供給があり、売れ行きも良く、地価は下落が鈍化している。
地域要因の将来予測この地域は調整区域の規制緩和により、周辺に中規模住宅団地が供給されている。生活利便も良い事から、良好な住宅地として成熟していくと考える。しかし、長く続く不況の影響を受けて、今後も地価は下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、尾道市の旧市街地一円の住宅地である。国道背後に所在し、店舗も近いことから生活利便が優れ、需要は強い地域である。最終需要者は、尾道市内に勤務する人達や、古くからこの地域に住んでいる人々である。島嶼部からの転入者も見られる。需要の中心価格帯は、土地について800万円∼1，000万円程度である、建物新築を想定すると2，400万円∼2，800万円程度である。
一般的要因消費税増税後、景気後退が顕著となっている。又、円安の影響もあって、建設物価は上昇している。地価は、そのあおりを受けて、下落を続けている。

成芳則氏による調査レポート

不動産鑑定士成芳則
価格55,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因の将来予測宅地開発が進み戸建住宅やアパートが増加する傾向にあるが、現在の標準的使用は当面維持されるものの、地価は供給過剰のため、弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、尾道市東部の高須町及び山波町の平坦部を中心とする住宅地域である。尾道市内及び福山市内に勤務する30∼40代のサラリーマンや、地縁関係ある自営業者が最終需要者の中心である。平坦部は周辺に工業団地，流通団地，造船所等があって、通勤等の利便性と用途の多様性から競争力があるものの、丘陵付近ではやや競争力が弱い。新築戸建で2500万円前後、宅地のみで700万円から1000万円前後が需要の中心である。
一般的要因造船業は先行き受注不透明、流通業の伸びや観光客増加でやや上向いたものの、景況は依然として厳しい状況にある。人口減，高齢化で宅地需要減少。討 ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地と同一 成ベットタウンとして人気が高まりつつ［地域要因］因あるが、周囲に住宅団地が開発されて供給増加傾向、他団地との競合から地

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4327153
北緯 133度2290687

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東尾道駅(地価相場 42,100円/㎡)松永駅(地価相場 37,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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