広島県尾道市山波町字廻リ田１５９６番８(東尾道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,700円

2017年01月01日に行った広島県尾道市山波町字廻リ田１５９６番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,700円/㎡としました。

広島県尾道市山波町字廻リ田１５９６番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番広島県尾道市山波町字廻リ田１５９６番８
住居表示 
価格40,700円/㎡
交通施設、距離尾道、3,900m
地積172㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇佐秀雄氏による調査レポート

不動産鑑定士宇佐秀雄
価格40,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因の将来予測山際の狭隘な古くからの住宅地である。国道へは、JRの踏切を介して接続していて、交通の便が劣る為、需要は弱く、地価は今後も下落していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、尾道市東部の山波町、高須町方面の住宅地域一円である。最終的需要者はこの地域に地縁のある人々や、尾道市内・福山方面へ勤務する若い家族が中心である。当該地域は鉄道背後の丘陵地に位置する古くからの住宅地であり、造船業の低迷によって、住宅地の需要は弱く、新築戸建で2，000万円∼2，500万円、土地のみで600万円∼700万円が需要の中心である。
一般的要因財政金融政策により、一部に過剰流動性（金余り）が生じていて、良好な投資物件等は強含みで推移しているが、地価は全体的に下落傾向にある。討 ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地と同一 成幹線の国道2号へは、山陽本線の踏切［地域要因］因を越える為、利便性が劣り需要が弱く、地価は下落している。

成芳則氏による調査レポート

不動産鑑定士成芳則
価格40,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因山陽本線の踏切を越えて、交通量の多い2号線へ出入りする必要があるため競争力が弱く、平成28年も取引が少ない。
地域要因の将来予測山際の古くからの住宅地域で接近性に難があり新規転入者は少なく、居住者は固定化している。現在の標準的使用は当面維持されるが、市内の宅地需要低迷から、今後地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、尾道市東部の山波町，高須町，新高山等の住宅地域と把握される。尾道市内及び福山市内に通勤する30∼40代のサラリーマンや地縁関係ある自営業者が需要者の中心である。平行する国道2号と山陽本線の北側に位置する山際の古くからの住宅地域で、アパート等収益物件は少なく取引件数も少ない。新築戸建で2500万円まで、土地のみで700万円前後が需要の中心と見られる。
一般的要因造船業は先行き受注不透明、流通業の伸びや観光客増加でやや上向いたものの、景況は依然として厳しい状況にある。人口減，高齢化で宅地需要減少。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4228273
北緯 133度231294

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東尾道駅(地価相場 42,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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