群馬県伊勢崎市若葉町１９番２(伊勢崎駅・新伊勢崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
37,000円
2017年01月01日に行った群馬県伊勢崎市若葉町１９番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を37,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 群馬県伊勢崎市若葉町１９番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 37,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 伊勢崎、1,500m |
| 地積 | 223㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
荻原松雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 荻原松雄 |
|---|---|
| 価格 | 37,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街地近郊の住宅地域であるが、街路条件が相対的に見劣りすることから、同一需給圏内においては、やや競争力に劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地周辺の既存の住宅地域であり、周辺環境の変化は特に認められない。ほぼ当面現状維持が予測される。 |
| 市場の特性 | 対象標準地の同一需給圏は伊勢崎市中心部周辺に存する普通住宅地域が中心的である。需要の中心は伊勢崎市内在住の勤労者が中心であるが、その他周辺市町村から転入も見られる。郊外の区画整理が進む住宅地域は需要が堅調であるが、この地域は実需に乏しい状態にある。市場の中心価格帯は土地で500万円∼1，200万円程度、新築戸建住宅は1，800万円∼2，400万円程度が需要の中心で、3，000万円を超える物件は需要が相対的に低くなる。 |
| 一般的要因 | 伊勢崎市人口は微増傾向にあるが、高齢化が進展している。区画整理地やショツピングモ−ル周辺は需要が堅調も、旧市街地や旧郡部は弱含みである。 |
武井輝雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 武井輝雄 |
|---|---|
| 価格 | 37,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既成住宅地域のため新興住宅地需要が低調であったが、近時、ミニ分譲地が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 上記要因により、土地需要は依然低迷していることから、今後も微落傾向か |
| 市場の特性 | 同一需給圏は伊勢崎市内の市街地近郊住宅地域。既成住宅地域であり、若年層の転入率は低いと思料されるが、一部に接近性が良好なことから、分譲住宅地が見られる。200㎡規模で土地総額700万円から850万円、新築建物付き総額で2100万円から2300万円程度が標準的。パワービルダーによる分譲住宅総額は1500万円から1600万円程度。パワービルダーの販売ターゲットは30代の若年層である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、回復の動きも見られるが、個人消費や住宅投資が一進一退であり、世界経済の外的要因による株価や為替の変動リスクが懸念される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度3182128 北緯 139度1875851 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
伊勢崎駅(地価相場 39,900円/㎡)新伊勢崎駅(地価相場 38,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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