神奈川県中郡二宮町二宮字向原１５番９１(二宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
124,000円
2017年01月01日に行った神奈川県中郡二宮町二宮字向原１５番９１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を124,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県中郡二宮町二宮字向原１５番９１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 124,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 二宮、1,200m |
| 地積 | 135㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
谷口洋介氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 谷口洋介 |
|---|---|
| 価格 | 124,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南道路である点で市場における優位性が認められる。 |
| 地域要因 | 大磯町や小田原市の海寄り地域と比べると海抜は高く、津波の懸念による住宅需要への影響程度は低いが、人口減少等の要因から地価は弱含んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 二宮町と大磯町の区域境付近、海の近くに位置する住宅地域であり、新たな住宅需要を喚起する地域要因の変動はなく、当面現状維持で推移すると予測する。エリア全体の人口減少傾向から、地価は弱含みで推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR東海道本線の二宮駅、大磯駅等の勢圏内に所在する住宅地域。主な需要者は二宮町及び周辺市町の居住者や、同線利用の通勤者層である。駅から徒歩圏で道のりに起伏は少なく、良好な住環境を形成する地域であるが、需要者層の多くを占める町内居住者は減少しており、需要は弱含みで推移している。中心価格帯は土地135㎡程度であれば1，000万円台後半、新築戸建住宅では2，000万円台後半から3，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 二宮町の人口は減少傾向を辿っており、今後も増加を促す要因は特に認められないことから、住宅需要は弱含んでいくと見られる。 |
杉本隆司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 杉本隆司 |
|---|---|
| 価格 | 124,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南側道路沿いであるため、日照・通風等が優る。 |
| 地域要因 | 二宮駅からほぼ徒歩圏内の住宅地域で住環境、利便性等から需要は堅調であるが、若干の地価下落と判定した。 |
| 地域要因の将来予測 | 最寄駅からほぼ徒歩圏内の海に近い一般住宅が多い住宅地域である。地域要因に格別の変動要因はなく、今後とも比較的良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向を示すものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東海道本線の大磯、二宮両駅を駅勢圏とする大磯町、二宮町の住宅地域である。需要者の中心は両町及び周辺市町の居住者、同線利用の通勤者である。同一需給圏内においては小規模開発或いは既存敷地の分割による宅地供給が大部分である。近隣地域の需給動向は徒歩圏内のため需要はあるが、最近の景気動向を反映して弱含みである。中心となる価格帯は土地130㎡程度で1700万円前後、新築の戸建住宅で3000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 首都圏近郊の大規模住宅団地を抱える住宅都市であり、人口減少、高齢化の進展等により不動産市況は弱含みで、地価は依然下落傾向を示している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度3080458 北緯 139度2450806 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
二宮駅(地価相場 108,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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