神奈川県中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外(二宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


203,000円

2017年01月01日に行った神奈川県中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を203,000円/㎡としました。

神奈川県中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県中郡二宮町二宮字西浜端１９８番１外
住居表示 
価格203,000円/㎡
交通施設、距離二宮、駅前広場接面
地積450㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況東駅前広場町道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

谷口洋介氏による調査レポート

不動産鑑定士谷口洋介
価格203,000円/㎡
個別的要因角地である点で市場性に於いて優位性を持つ。個別的要因に変動はない。
地域要因対象地上建物にコンビニエンスストアが出店したが、繁華性や通行量を大きく増加させる要因とは認められない。
地域要因の将来予測二宮駅南口の駅前広場に面する商業地域。相応の通行量はあるが繁華性は低い。コンビニエンスストアの新規出店はあったが、商業地域としての市場価値増加に結びつくかは不透明であり、当面現状維持で推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は県西・湘南地区等にあって、JR東海道本線等の各駅勢圏内に所在する商業地域。需要者は地縁を有する地元企業、自営業者等が中心であるが、広域的に店舗展開する事業者等も想定し得る。対象地が位置する駅前広場は鉄道、バス利用者による相応の通行量はあるが、駅周辺は主に零細店舗からなる商店街で繁華性に欠ける。町内人口減少等により背後地購買力は低下し、地価は弱含んでいる。商業地の取引が少ないため中心的価格帯の把握は困難である。
一般的要因県内金融機関の法人向け貸出は、全体では足もと前年比での伸びを示すが、二宮町等に於ける不動産投資の活性化には結びついていないようである。

諸田浩之氏による調査レポート

不動産鑑定士諸田浩之
価格203,000円/㎡
個別的要因角地であるため、顧客の流動性、視認性等に優れており、代替・競争不動産と比較してやや高い優位性が認められる。個別的要因に特段の変動はない。
地域要因駅周辺の客足の流れ等は弱く、空き店舗も見られ需要は弱い。背後地では住宅地化が進んでいるが、この傾向は駅前広場まで拡大しつつある。
地域要因の将来予測旧来からの駅前商業地域で特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。駅前ロータリーに接面するが商況に回復傾向は見られず、地価は未だ下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、概ねJR東海道本線大磯駅∼小田原駅までの各駅及び小田急小田原線秦野駅周辺に所在する商業地域及び路線商業地域である。需要者は、当圏域に地縁を有する個人・法人事業者であり、外部からの転入は少ない。周辺の郊外型大規模店舗に顧客が流出し、旧来型の商業地に対する需要は衰退し地価は未だ下落基調で推移している。立地による差が大きく、取引件数も少ないため、中心価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因海外経済の回復を背景に景気は回復基調にあるが、町内の実体経済への影響は限定的で、一部の地域を除き、総じて地価は緩やかな下落基調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2987942
北緯 139度2593576

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

二宮駅(地価相場 108,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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