埼玉県蕨市中央３丁目４３６８番１９(蕨駅・戸田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


340,000円

2017年01月01日に行った埼玉県蕨市中央３丁目４３６８番１９(埼玉県蕨市中央３−１８−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を340,000円/㎡としました。

埼玉県蕨市中央３丁目４３６８番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県蕨市中央３丁目４３６８番１９
住居表示中央３−１８−１
価格340,000円/㎡
交通施設、距離蕨、330m
地積114㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗、住宅兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石田清巳氏による調査レポート

不動産鑑定士石田清巳
価格340,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因日用品を中心とする旧来からの商店街で、やや衰退傾向にあるが、人通りは比較的多く、需要は安定的に推移している。
地域要因の将来予測当分は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線及びJR埼京線沿線で、概ね蕨市、川口市、戸田市の圏域。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を持つ個人事業者、地元企業が多い。旧来からの駅前通り商店街で、近年、蕨駅勢圏を含む周辺では大型ショッピングセンターの相次ぐ出店により、顧客の流失傾向が顕著であるが、立地条件は良好で、現在の経済状況から需要は安定的に推移している。取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
一般的要因景気は回復傾向にあり、不動産市場も都市部中心に活況を呈し、利便性良好な東京近接地域である当市の地価も安定傾向で推移している。

小川正氏による調査レポート

不動産鑑定士小川正
価格340,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中低層店舗等が建ち並ぶ商業地域で、当面は現状維持での推移が見込まれる。地価は横這い傾向である。
地域要因の将来予測蕨駅に比較的近い旧来からの商業地域で、当面は現状維持と予測する。当該地域を含む一帯は現在地区計画区域に指定されているが、主に駅寄りの地域で整備が進められており、当地域にはその影響はほぼ及んでいない。
市場の特性 同一需給圏はJR京浜東北線・埼京線沿線で、蕨市・川口市・戸田市の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者・法人である。当地域は蕨駅西口に比較的近い旧来からの商業地域であるが、駅寄りの隣接地域では蕨市当局により街路の拡幅整備等が進められており、将来的な商業環境の向上が見込まれる。当該地域は当面は現状維持の推移が予測され、地価も横這い傾向である。
一般的要因蕨市はマンション建設も散見されるが、人口数は横這い乃至微増傾向である。地価は市域の住宅地で微増傾向となっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8268813
北緯 139度6864768

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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