埼玉県蕨市塚越２丁目１８番１９(蕨駅・西川口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


287,000円

2017年01月01日に行った埼玉県蕨市塚越２丁目１８番１９(埼玉県蕨市塚越２−９−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を287,000円/㎡としました。

埼玉県蕨市塚越２丁目１８番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県蕨市塚越２丁目１８番１９
住居表示塚越２−９−１３
価格287,000円/㎡
交通施設、距離蕨、570m
地積152㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石田清巳氏による調査レポート

不動産鑑定士石田清巳
価格287,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性良好な駅徒歩圏住宅地域で、需要には根強いものがあり、地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測当分は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR京浜東北線沿線で、概ね川口市、蕨市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち蕨市居住者が大半を占める。旧来からの徒歩圏住宅地で、需要には根強いものがあり、地価は安定傾向で推移している。土地は面積によって幅があり、3000万円∼4500万円程度、新築戸建住宅は4500万円∼5800万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は回復傾向にあり、不動産市場も都市部中心に活況を呈し、利便性良好な東京近接地域である当市の地価も安定傾向で推移している。

伊藤剛氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤剛
価格287,000円/㎡
個別的要因代替競争不動産との関係において、東方位接面で日照等が概ね良好である。個別的要因に変動はない。
地域要因JR蕨駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、地価はやや強含みで推移している。
地域要因の将来予測 蕨駅徒歩圏の利便性の高い既成住宅地域であり、住環境も良好である。需給状況により地価はやや強含みで推移している。地域要因に特段の変動は認められず、今後も同様の住環境を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は対象不動産の存する蕨市及びその周辺の川口市等でJR京浜東北線沿線の住宅地域である。需要者の中心は蕨市及びその周辺市の居住者である。駅徒歩圏の区画整然とした住宅地であり、利便性も高い。需給状況により、地価はやや強含みで推移している。取引の中心価格帯は需要層によりやや幅があるものの、新築分譲戸建物件は総額4，500万円∼5，500万円程度、土地は3，000万円前半∼4，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因蕨市の人口は微増傾向で、県全体とほぼ同様の傾向を示している。市内及び周辺市の需給状況により、地価はやや強含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8267314
北緯 139度6955676

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県川口市芝中田町１丁目２４番１７埼玉県川口市芝新町９番１７埼玉県川口市大字芝字神戸２１７６番２埼玉県川口市大字東貝塚字若宮１６４番１埼玉県川口市芝中田２丁目２３番５外埼玉県川口市芝２丁目８番８５外埼玉県蕨市大字塚越字大荒田１０７６番１外埼玉県蕨市大字蕨字仁中歩４６９７番１内埼玉県蕨市塚越３丁目２３番３埼玉県蕨市南町２丁目６５００番８埼玉県蕨市塚越２丁目８番１１

参考：近隣駅の地価相場

蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)川口駅(地価相場 521,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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