埼玉県川口市芝新町４番２５(蕨駅・西川口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


473,000円

2016年01月01日に行った埼玉県川口市芝新町４番２５(埼玉県川口市芝新町４−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を473,000円/㎡としました。

埼玉県川口市芝新町４番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県川口市芝新町４番２５
住居表示芝新町４−３２
価格473,000円/㎡
交通施設、距離蕨、150m
地積171㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)5F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南東18.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

各務実氏による調査レポート

不動産鑑定士各務実
価格474,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因蕨駅東口駅前通り沿いで、地域要因に大きな変動は見られない。ただし、同駅周辺では、近年、分譲マンションが増えてきている。
地域要因の将来予測蕨駅に近く、中層ビルが多い商業地域で、近年はマンションが建築されるケースもみられるが、駅近くの既成市街地であるため大きな地域要因の変動とは云えず、当分は現況を維持し推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は埼玉県南部に所在する高度利用も可能な商業地域でJR京浜東北線各駅前の周辺地域が中心である。需要者は、自己使用目的の事業法人、収益物件への投資を行う個人、法人等である。蕨駅東口駅前通りは飲食店を中心とした中層店舗ビルが多く、テナント需要はある程度見込めるものと分析される。近年はマンションデベロッパーとの競合が見られる。需要者の属性・画地規模等により価格に幅があり、中心価格帯の把握は困難であった。
一般的要因一部景気回復の実感は薄いが、景気は回復基調にある。蕨駅前等の商業地は若干の上昇又は横這いで推移しているものと分析される。

伊藤剛氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤剛
価格473,000円/㎡
個別的要因代替競争不動産との関係において、立地、環境、地積規模で概ね標準的であり、個別的要因に変動はない。
地域要因蕨駅東口駅前通り沿いで、地域要因の大きな変動は見られず、地価は概ね横這いで推移している。
地域要因の将来予測 蕨駅に近い中層ビルが多い商業地域であり、特段の地域要因の変動も認められず、当分は同様の環境を維持するものと予測される。地価は概ね横這いで推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は埼玉県南部の高度利用が可能な商業地域で、特にJR京浜東北線各駅の周辺商業地域である。需要者の中心は自己使用目的の事業法人、収益物件投資を行う個人、法人等である。蕨駅東口駅前通りは飲食店を中心とした中層店舗ビルが多く、テナント需要は相応に認められる。地価は概ね横這いで推移している。需要者属性等により価格に幅があり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因川口市の人口は微増傾向にある。県業況判断はやや足踏み状態であるが、利便性の高い商業地域の地価はやや強含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8290671
北緯 139度6918846

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県川口市大字芝字神戸２１７６番２埼玉県川口市大字東貝塚字若宮１６４番１埼玉県川口市芝２丁目８番８５外埼玉県川口市芝樋ノ爪２丁目２６９９番７埼玉県蕨市塚越４丁目６番１０及び６番１７埼玉県蕨市大字塚越字大荒田１０７６番１外埼玉県蕨市大字蕨字仁中歩４６９７番１内埼玉県蕨市中央４丁目４２２２番３埼玉県蕨市塚越３丁目２３番３埼玉県蕨市塚越２丁目８番１１

参考：近隣駅の地価相場

蕨駅(地価相場 249,000円/㎡)西川口駅(地価相場 253,000円/㎡)戸田駅(地価相場 246,000円/㎡)戸田公園駅(地価相場 238,000円/㎡)北戸田駅(地価相場 228,500円/㎡)南浦和駅(地価相場 239,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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